房地產

不是投資是佔領!日本人嘆「台灣房價根本病態」

不少人將「買房」設定為人生重要目標之一,不過反觀現今台灣房價,若沒有富爸爸、富媽媽,買房幾乎成了年輕人遙不可及的夢想,來自日本東京的「Iku老師」有感而發,透過影片拍攝,分享對於台灣高房價的看法,他忍不住大嘆「台灣人辛苦工作30年,結果可能連一間房都買不起,高房價問題已經成為非常病態的事。」 國人收入與租金、房價不成正比的問題,全民長年有感,不僅租金價格走揚,連房價更可以說是年年上漲,Iku於影片中說道,台灣的高房價真的讓他非常驚訝,相較日本約1500萬~2000萬日幣(約台幣418萬~558萬)就可以買房,且還有足夠的條件選擇空間,然而,在台灣則是擁有1000萬(台幣),都不見得買得起一間理想的房子,他認為,其中最大關鍵在於「投資客炒房」。 (圖/截圖自YouTube頻道《Iku老師/Ikulaoshi》) Iku直言,台灣高房價並非全因地狹人稠的關係,觀察台灣空屋狀況,投資客為了投資不惜買房後空置,這就是其中釀成房價高居不下的原因,他認為,投資客養空房的行為,根本不是投資,是佔領!房價不降、薪水不漲,最後只會導致,人民不敢消費、店家東西賣不出去,國內經濟無法流動,更別指望經濟好轉的一天。 以雙薪家庭舉例,以月存3萬台幣換算,「3萬元 X 12月 X 10年=360萬(台幣)」等於以國人平均收入存了10年仍只有360萬;若再以30年換算,總共也只有1080萬元,相當於雙方努力工作了30年,卻連一間房子都買不起」 Iku認為,對比現今台灣人薪水,房價的合理範圍應落在200萬~400萬之間,而貴一點的則在500萬~600萬元,這樣只要夫妻雙方一起努力,買房也可以成為「可達成」的人生目標,而非像現在,買房幾乎成為「不可能達到」的夢想。 對比日本房價,若同樣以雙薪家庭,一人薪水負責開銷、一人薪水存為買房基金狀況為例,平均薪水20萬元(日幣)X 12月 X 10年=2400萬(約台幣670萬元),這樣的價格在日本已經可以買到理想的房子,換算若是22歲結婚、沒小孩,估計32歲就可以買房。 對比之下,台灣空屋多、房價高,幾乎已經是病態消費,Iku有感而發「如果台灣房價能落在300萬~400萬元,相信不少年輕人都可以有能力買房,也更有動力成家、生小孩,相信那時候的台灣,絕對會是讓很多人感到幸福的地方」。 本文轉載自好房網,原文在此  

用房產證明我愛你?婚前、婚後買房差很大!

情人節剛過,不論情侶、夫妻在買房登記時,都可能預設將房產登記在對方名下,以示誠意或決心,但又擔心如何避免讓房產成為感情破裂下的祭品,到底婚前、婚後買房有什麼差別?房產又該登記誰名下? 永慶房屋集團契約部資深經理陳俊宏曾在《好房網雜誌》指出,當雙方關係為未婚,即便已經訂婚,仍不具備合法婚姻關係,所以若買房登記於某一方名下,房產則屬於個人特有財產,結婚後,房產也不會變成夫妻共有財產,持有人想變賣也不需要得到對方同意,更不需要均分賣屋所得。 夫妻買房登記是學問,婚前、婚後買房差很大。(圖/擷取自pixabay) 結婚後買房,屬夫妻共用財產 反之,若是於結婚後才買房,就算只登記在一方名下,仍屬於夫妻共有財產,雖然同樣持有人有權利自行變賣,但變賣所得仍屬夫妻共有財,另一半有權要求均分。 另外,若是擔心買房後房產經對方無過問下脫手,崇森聯合事務所所長余國華建議,可以考慮使用「預告登記」或「信託登記」的方式,不同於「共同登記」與「借名登記」,這兩種相對能預防因情變、關係失和,導致房產遭賣危機。 差別在於「預告登記」是甲方買、甲方貸款,而乙方以預告登記方式保有產權,表示房產同樣可能為甲、乙雙方共同出資的,因此屆時若一方想要脫產,還必須經過另一方的同意才行,另一方仍保有產權與決定權。 而「信託登記」最大的重點就是「牽制屋主」,採信託登記者不能貸款、不能過戶,舉凡有任何動作皆需經過債權人同意,意即將房產委託對方管理、處置,因此債權人不需經過屋主同意,就可以決定房產去向,賣或留。 本文轉載自好房網,原文在此

比咖啡館還讓人想待上一整天!新北打造特色圖書館

蘆洲、汐止、林口特色圖書館,滿足居民學習成長需求 什麼樣的圖書館,讓不愛閱讀的人也想待上一天?為了滿足居民生活便利及學習成長需求,新北市政府分別在蘆洲、汐止、淡水、及林口等地區,打造特色圖書館,目前已有5處結合停車場、公園及市場複合功能使用的圖書館(室)及文化中心。 去年才開幕的蘆洲仁愛智慧圖書館採取全自助式服務,民眾使用「悠遊卡借閱證」即可自動辦理借還書,是首座位於停車場中的智慧圖書館。隱身於小公園的新北市立圖書館汐止大同分館,距離汐止火車站步行約5分鐘,交通方便,且鄰近傳統市場,大人買菜時,小孩可以安心看書,親子讀物特別豐富。 蘆洲仁愛智慧圖書館。(擷取自新北市立圖書館官網) 新北市立圖書館汐止大同分館。(擷取自新北市立圖書館官網) 太空科技風格打造的林口東勢閱覽室。(擷取自新北市立圖書館官網) 林口東勢閱讀室,打造大空科技風格 此外,位於東勢市場中的林口東勢閱覽室,以太空科技風格打造閱讀空間,替代冰冷的水泥牆,提供舒適高品質環境,成為市場一處難得的寧靜空間。 新北市政府表示,新北市發展迅速,人口逐年成長,除了既有公共建設及設施的開闢外,更提供複合功能使用的服務與資源,例如與停車場或市場結合的圖書館,就是要讓公共空間得到最大使用效益,成為發展文化與知識學習的好環境。 本文轉載自好房網,原文在此

結合在地的醫療和親子館,偏鄉托育、托老也能完善!

瑞芳成立公共托育中心,結合醫療和社福 瑞芳居民有福囉!為了照顧到更多小孩與老人,瑞芳公共托育中心於去年成立,利用現有瑞芳市場二樓空間打造友善多元的育兒環境,並結合在地醫療和親子館服務,改善偏鄉地區醫療及社福資源不足的問題。 成立27年以古早味美食出名的瑞芳市場,也有「瑞芳明燈托老中心」進駐,提供老人日間照顧服務。托老中心設有交誼廳、卡拉OK及各項休閒娛樂活動,高齡長輩不但能認識新朋友,還能跟孫女同樂,如是行動不便的長輩,現場也有專業的護理師、營養師和照顧服務員提供協助。   瑞芳公共托育中心於去年成立。(圖/新北市政府提供) (圖/新北市政府提供) 利用公設多元化使用,提供更完善服務 新北市瑞芳、汐止及深坑地區,市政府利用公共設施多元化使用提供當地居民更完善的服務,自102年至目前為止已核准11案,除了市場結合托育及托老中心,還有兒童遊戲場設立托兒所及地下停車場,或是高架橋下設置停車空間等,滿足了民眾迫切需求。市政府亦積極帶動當地商業發展,汐止火車站2樓開放作商業使用後,陸陸續續有商家進駐,經濟發展指日可待。 新北市政府表示,在都市生活空間逐漸飽和及資源有限的情況下,利用有限空間及經費為市民打造安全、友善的休閒空間,不但能提升市民生活品質,且能活化閒置空間,在落實照顧居民的同時,又不增加環境負擔。 本文轉載自好房網,原文在此  

新北人口將破400萬,積極推動社宅及包租代管!

新北人口將突破4百萬,推動多元住宅協助方案   新北市將突破400萬人口大關,據統計,20歲到40歲年輕人占30%以上,還有12%為65歲以上銀髮族,新北市政府將推動多元住宅協助方案,目前市府仍在研議增加補貼名額,另也同步推動3處社會住宅招租及包租代管,希望透過社宅招租及補貼多種方式扶助民眾安居新北。   城鄉發展局黃一平局長表示,為解決市民居住問題,市府除了提供不同補貼方式, 今年將有3處社會住宅即將完工,分別為三峽國光、新店央北及永和中正橋社會住宅共1,381戶。     社會住宅方面,永和中正橋青年社會住宅為與派出所共構的社會住宅,鄰近頂溪捷運站,三峽國光青年社宅靠近捷運三鶯線三峽站,而新店央北青年社宅鄰近捷運環狀線十四張站,三者皆具有大眾運輸系統及完善的生活機能,可供青年便捷的生活環境與可負擔的住宅費用。 開跑包租代管計畫,解決租賃市場問題   此外,為解決租賃市場常見問題,如弱勢房客租不到適合的房子、租金價格過高、承租的物件可能是違建、會漏水等,或是房東因租屋管理麻煩,而寧願將房子閒置不出租的狀況,政府於107年正式開跑包租代管計畫,開辦至今已共有超過1600位房東及房客申請、並成功媒合550簽約件數,以包租或代租代管方式有效運用閒置房屋,轉租給有居住需求的民眾和弱勢家庭。   城鄉發展局住宅科科長鄭健志提醒,3月有低收入戶修繕住宅補助,7、8月有住宅補貼,10月則捷運青年住宅補貼,未來將陸續公告訊息,欲申請的民眾請多加留意。另補充,市府有與消保官、崔媽媽基金會配合,若平時有租屋疑問也可協助民眾法律諮詢。 本文轉載自好房網,原文在此

拒絕這6項無用裝潢,讓你少花100萬!

拒絕這些吃錢的裝潢黑洞 無用裝潢讓你多花100萬 裝潢一間房子動輒一、兩百萬元,對於手頭資金有限的人來說,無疑是一筆巨大的負擔,如何不讓這筆開銷變成吃錢的黑洞,首先得捨棄裝飾功能大過實質功能的「無用裝潢」! 買房之後,一般人都會裝潢,無論買的是新房子或中古屋。然而在萬物齊漲、薪水不漲的情形下,多數民眾的裝潢預算顯得捉襟見肘,要嘛東省西扣,使得最後成果不如預期,要嘛就是忍痛加碼,最後預算爆表,血汗錢全都「撩落去」。 裝潢一定得花大錢嗎?曾任報社家居線組長、出版多本裝潢書籍的姥姥點出,許多人裝潢時不是從空間的實際功能出發,而是看了裝潢案例,覺得喜歡就想做,或是完全不做功課,交給設計師全權處理,搞不清楚什麼可以省、什麼不該省,白白花了許多冤枉錢。 6種無用裝潢 做了讓你超後悔 姥姥直言:「想省錢的話,就不要再看精美的設計案例了!」尤其是老屋,當預算真的很有限的時候,應該優先留給基礎工程,如重拉水電、修改格局、強化通風等,因為只有「舒適」的房子才能住得久。至於某些裝飾功能大於實際效用的裝潢項目,則可以捨棄不做。以下是6種最常見的「無用裝潢」: 無用裝潢1:天花板 一般公寓大樓的室內淨高大多在2.8~3公尺之間,施作天花板會讓高度再降低10~40公分,雖然可以藉此隱藏冷氣管線和消防灑水管,但也讓室內空間更為壓縮。另外,做天花板得動用到木工、油漆,不僅費用高,施工時間也長。 替代方案:姥姥建議,如果真的很討厭看到管線,可以局部施作「假樑」包起來就好,要是不介意管線外露,也可以仿效商業空間,只要將管線收齊也能很好看。另一個省錢的方法是重新「洗洞」(重挖管線穿過的牆孔),讓管線走最短路徑,露出的部分就會非常少,甚至能把管線完全藏在室內機後方,但須注意,樑柱與結構牆皆不能洗洞。 無用裝潢2:外加的間接照明 主要照明與間接照明都做時,雖然間接照明可以讓光線較為分散和柔和,適合營造氣氛,但不能調整位置和方向,長時間開著又很浪費電,再加上容易積塵,維修也較麻煩,能不做的話盡量別做。 替代方案:姥姥建議,主要照明使用主燈或嵌燈即可,至於讀書、工作時需要的重點照明,則可利用立燈、桌燈來加強,再善用壁燈等不同光源來營造氣氛。   無用裝潢3:電視牆 電視牆又分為具有收納功能的木作或系統電視櫃,和純做裝飾的電視牆。木作或系統電視櫃如果規劃得宜,倒不算浪費,但如果是廉價或老派的木作貼皮電視牆,既沒實際功能又不好看,不如不做。 替代方案:最省錢省事的方式就是留下素顏的牆面,選購或訂製一組耐用又耐看的電視櫃,或是為牆面漆上喜歡的顏色,再搭配層板,就很有設計風格。喜歡Loft風的,甚至可以請師傅去除表面油漆,讓磚牆裸露。   無用裝潢4:和室 台灣家庭施作和室的比例相當高,不過,台灣人並不習慣長時間跪坐或盤坐,除非設計了放腳的空間,否則一般人很難在和室久待。其次,很多人認為和室可以兼做收納空間與客房,CP值很高。事實上,架高地板的收納功能並沒想像的好,因為上掀式木板並不好開,東西很可能一放進去就不想再拿出來;而且,礙於和室地板的分格大小,很多長形的物品,如電風扇、吸塵器、球拍等,通常放不進去。至於充當客房,則要考慮訪客留宿的機率到底有多高,如果一年頂多兩、三次,真有必要花大錢做一間和室嗎? 替代方案:如果有較為大量的收納需求,姥姥建議騰出1~2坪空間,直接做一間儲藏室更好,除了收取物品更方便,又能集中管理,而且任何形狀的雜物都能擺進去。如果有客房需求,假設客廳空間足夠,就騰出一角,利用活動拉門隔出一間臨時客房,平時將拉門打開,空間就能顯得寬敞,而且活動拉門的費用遠比和室便宜。   無用裝潢5:木作床頭板 台灣有非常多民眾會在臥室主牆訂製固定式的床頭板,有一部分人是為了避免壓樑,但是也有很多人只是當作裝飾。然而,美感不夠的設計師或木工所做出來的床頭板,往往充斥著廉價感,將來搬家也帶不走,相當浪費。如果採用木作加繃布的樣式,還很容易沾染灰塵和塵蟎,又沒辦法拆下來清洗。 替代方案:姥姥建議,如果擔心臥室看起來太單調,除了運用油漆增加色彩之外,壁紙、壁布也是不錯的選擇,日後想改變風格也方便許多。想更省錢的話,壁貼、掛畫也有很好的裝飾效果。   無用裝潢6:滿滿的系統櫃 很多人做系統櫃時會聽從設計師的建議,從鞋櫃、電視櫃、書櫃、窗邊櫃,到衣櫃、餐櫃、儲物櫃,一次做到滿,最後室內到處都是櫃子,雖然看起來很整齊,但是卻讓空間變得狹小,而且很多櫃子可能根本不知道要擺什麼。 替代方案:姥姥建議,與其做滿屋子的系統櫃,不如先參考《令人怦然心動的整理術》等書籍,將雜物清掉後,櫃子的錢也省下來了。如果真的有訂作系統櫃的必要,盡量別做得太滿,以免讓空間變得壓迫。 最後姥姥補充道,如何裝潢其實沒有對錯,每個人的喜好和對價格的接受度都不一樣,錢要怎麼花,當然也要看個人最重視的部分是什麼。要是碰到猶豫不決的情況,做得少永遠比做得多好,以免將來後悔還得花一筆費用拆除。 (本文圖片由小院提供)

網友購屋最在意「這3點」!垃圾倒哪裡、廁所要開窗,第三點竟是...

對購屋族而言,住宅附近的生活機能、環境、交通便利性、房屋格局等都是選屋的考量之一;信義房屋統計發現,「新上架物件」及「近捷運」仍是網友購屋的首要條件,其次網友對於社區是否「具垃圾處理」、「廁所要開窗」及「屋內有裝潢」,也相當重視,而看屋族會特別篩選特殊條件的多以新北市物件為主。 在實際看屋前,民眾多會透過網路查詢物件,信義房屋數位流程發展部統計2018年雙北購屋篩選條件,網友購屋愛選「新上架物件」、「近捷運」、「具垃圾處理」、「廁所開窗」以及「有裝潢」。另外從統計結果也發現,看屋族以新北市新上架帶有裝潢的案子為主,評估應為交通便利、房價消費者亦較能負擔。 調查也看出,看屋族對「具垃圾處理」及「廁所開窗」的需求提高,信義房屋石牌行義店店長許昱閔表示,來看公寓型物件的客戶若有下班太晚、平時繁忙沒空倒垃圾的困擾,看房時的確會特別在意垃圾是否能集中處理;另外,許昱閔指出浴室、廁所有對外窗,可以有自然採光當然更好,但部份物件礙於格局及空間規劃,而無對外窗,倘若擔心對流不好、通風不易,建議安裝浴室暖風乾燥機,既可讓浴室乾燥,冬天洗澡也有保暖的效果。 信義房屋淡水新市店店長王志維提到,帶有裝潢的待售物件,確實能吸引客戶目光,實際遇到詢問住宅有部份裝潢的物件,大多為首購的年輕夫妻,帶有裝潢可避免購買後大興土木,減少監工麻煩,縮減入住時間,入住後亦不需花太多費用,簡單佈置即可符合自己對家的期待,王志維進一步提醒民眾在申請房貸時,可依自己的還款能力,將裝潢費用一併計入,就能將買屋與裝潢的貸款同時完成。 ▲看屋族買房偏好帶有裝潢的物件,可避免買後大興土木、縮短入住時間。(照片提供/信義房屋) ▲​據調查顯示,看屋族購屋條件中「廁所有窗」很重要。(照片提供/信義房屋)

沒錢買新成屋 買到中古新房也能笑呵呵

2003年以來房市走強,房價開始飆漲,投機買盤大量介入,直到2014年年底房市飆漲之風戛然而止,一大堆的炒房客突然發現他們買進來的房子除了不再續漲之外,平價售出也找不到接盤的買家。除此之外,由於新房的買氣直凍,建商手上也累積了大量的未售出餘屋。 這些新成屋流入市場後也同樣面對了中古屋的競爭,好的房子自然不缺市場,優質的房子代表好的學區、交通、社區品位、管理,還有房子本身的品質,越優質的房子越不缺市場,一切看需求、價值。   中古新房仍有買氣 老舊公寓恐被市場淘汰 國內房地產市場在炒房客的操弄下,早就脫離了合理房價的範疇,這也說明大家買房都已著眼於房子的增值性,房子實際上已成為金融商品,而不是單純提供居住的資產。 隨著時間的演變,以及人們對於新住宅、新生活的要求,房地產也在逐年升級,升級的過程中,一些老舊的二手房,變得越來越不值錢。你可以看看3、40年屋齡的中古屋,承載電壓的能力明顯不夠,在電流容量不足的情況下,空調、微波爐、熱水器不能同時使用,否則就會跳電,這樣的中古屋怎能符合舒適住宅的標準? 過去20年房地產的高速發展,使得老舊的房子在外觀及功能上越來越不符需求,對於這個時代來講,已經嚴重落伍。 今後中古屋應該會出現以下幾種可能: 1,大力發展租賃市場消化二手房 二手房,有很多都是消費者買來做為投資的新房,也有部分是以前買的房子,現在因為換房(改善需求)而留下來的,所以二手房的數量遠比新房要多。 由於政府大力推廣居住正義,增設社會住宅,現在的租賃市場似乎變得比以前活躍,這些都是因當前的房價過高,民眾買不起房,才由政府主導及參與推動的利民措施,很多低收入家庭以及年輕人也藉此解決了居住問題。 當然,這只是其中一小部份,大部份的二手新房還是掌握在投資客、炒房客手中,今後隨著房市走勢向下,房市紅利不再,這些人很有可能會把手中的二手新房轉做出租使用,不再自己持有,租賃市場中將會因加入這一部份的新血,過去租房髒亂破舊的情景可能因而改觀。畢竟這些房屋都比較新穎,其品質、功能也遠勝老舊公寓住宅。 2,出現降價拋售潮 隨著時間推演,市場上的二手房越積越多,一旦堆積到某個程度,超過了供需平衡的關鍵點,那麼今後二手房的價格也就很難繼續維持現狀。 尤其是手中持有多間房產的人,將有可能為了快速抽回資金,選擇降價賣房,到時候就會出現降價拋售潮。 3,剛需的另一個選擇 今後的二手新房市場可能會成為民眾剛性需求的另一個選擇,畢竟二手新房擁有的是成熟的配套、可以看得到品質,不管是租還是買,都可以在第一時間享受到這些福利。 4,房價走向兩極化 依1999年921大地震事件之後的新法規設計、施工的房子因為耐震的安全度較高,會日漸成為民眾購屋的新選擇,因此其下跌空間有限,甚至有反轉向上的可能。反之,那些老舊公寓因為不論在居住的舒適性和結構的安全性能等各方面都不甚理想,將逐漸被市場淘汰。 也就是說老舊房屋的售價將跌落到只剩下土地價格, 4、5層老舊公寓還會因土地產權分屬住戶共同所有,處分不易,甚至跌落到土地價格之下。  

從日劇《房仲女王》看6種日本的房地產文化

日劇《房仲女王》第二季正在日本和台灣熱播中,霸氣女房仲三軒家萬智的經典台詞:「沒有我賣不出去的房子」,和她不苟言笑的「面癱」表情,大受劇迷喜愛,也讓該劇連兩季都創下高收視。事實上,這部日劇除了具體描繪出房仲的日常生活,也反映出許多日本的房地產文化,相當寫實,其中也有不少文化和台灣大不相同。   以下是6個《房仲女王》裡出現的日本房產小知識:   1. 買房要先交「申請書」 這個「申請書」和台灣的「要約書」意義很像,主要用來表達買房的意願,和保留出價的順位,但和台灣不同的是,遞交申請書後如果反悔不想買了,不需要付任何違約金。   2. 格局不是「X房X廳」,而是「XLDK」 LDK分別指客廳(Living room)、餐廳(Dining room)、廚房(Kitchen),若標示「3LDK」,就表示格局包含3間臥室和客廳、餐廳、廚房。和台灣特別不同的是,日本的廁所和浴室通常是分開的,而且即使有3間以上的臥室,還是只會有1間廁所和1間衛浴。《房仲女王》裡曾經出現一戶有兩間浴室的滯銷物件,因為日本少子化,一般家庭不會買有兩間浴室的房子。   3. 日本人買房不殺價 從《房仲女王》裡可以發現,所有的買家都不會殺價,只會決定要或不要買,這是因為日本人沒有殺價的習慣,賣方也不會為了賺錢刻意抬高售價,而是會依照市場行情訂定價格,如果大幅砍價會被視為不尊重賣方,可是會被直接回絕的。   4. 零首付也能買房 日本經歷過房地產泡沫和經濟大衰退,造成買房意願下滑,為了刺激房地產市場,銀行願意提供全額貸款,但申請者必須是日本籍,或是具有日本永住權。但想要使用零首付方案,還是得先通過銀行的審查,若屋齡較新或申請人年收入較高,比較容易通過。   5. 房屋價值會歸零 日本的建築物有所謂的「法定耐用年限」,例如RC構造的住宅耐用年限為47年,這也是銀行決定融資額度的一個依據。房屋的價值會隨著屋齡逐年遞減,到最後殘值會慢慢趨近於0,只剩下土地還具有價值。《房仲女王》裡有一戶透天老宅原本賣不出去,把房屋拆除後只出售土地,反而快速成交了。   6. 怕買到事故屋,先看「凶宅地圖」 日本人和台灣人一樣,很怕買到凶宅,日本非官方的凶宅網站「大島てる」功能十分強大,只要點開地圖,就能看到「事故物件」的標示,而且詳細記載了地址、事件發生時間與經過,甚至連照片都有,而且更新速度非常快,也可以直接輸入地址來查詢。另外,出售凶宅時,屋主和房仲都有告知義務,物件的備註欄上通常會註記「心理瑕疵物件」,這點和台灣相同,但台灣註記的是「曾發生非自然身故」。 ▲日本凶宅網「大島てる」可用地圖查詢凶宅分布位置。(擷取自大島てる) ▲點開圖示,就能看到凶宅的相關資訊。(擷取自大島てる) (《房仲女王》圖片擷取自日本電視台網站)

這種房子你敢買嗎? 5大重點教你避開令人嫌惡的住宅

由於內政部對「嫌惡設施」未有明確定義,因此房仲公司在製作不動產說明書時,只能把「公認」觀感不佳的項目正面表列,譬如火葬場、公墓、殯儀館、垃圾掩埋場、污水場、變電所、煤氣供應站及飛機場。 只是,每個人的居住感受及忍受程度並不一致,住宅附近有高架橋、夜市、醫院、捷運、學校等,到底是加分還是減分,因人而異。舉例來說,有人認為住家鄰近高架橋,深夜噪音多,擾人清夢是負面因素;相反的,有些人則認為進出方便是加分因素。 由於鄰近嫌惡設施的住宅因市場好惡不同,與同區域房價價差可達5∼25%,特別是預算有限的首購族,最容易接觸到這類產品。但是首購族究竟該不該買?買之前又要有什麼心理準備?以下整理5個購屋重點提供參考。   重點1  死亡相關設施最被排斥 根據台灣房屋調查,大台北地區購屋人最討厭的嫌惡設施,若以「內、外環境」來區分,內環境依序是凶宅、漏水屋及海砂屋;而民眾最想避開的外環境,第1名為墳墓及殯葬業,其次是變電所及高壓電,然後是垃圾場及焚化爐。除非從買進開始就不打算賣出,否則就要避開人人都嫌的設施,才能避免未來難以脫手。   重點2  判斷嫌惡設施是否遷入 鄰近嫌惡設施的房屋,並非完全不能買,有時甚至還能找到寶。以木柵為例,福星路一帶有些路段與墳墓僅相隔10公尺,且進出動線都看得到,但後來傳出墓地遷出的消息後,房價慢慢往上反應,目前該區域的公墓「只出不進」,可惜政府對遷出進度未能有時間表。 從房價來看,看得見福地的價位相較於興隆路新成屋,仍相對便宜,會選擇到此區買屋者,多半不在意福地,主要是從價格考量,未來只要公墓完全遷移、且變成綠地後,對房價將有很大助益。 嫌惡設施有遷出,當然也會有遷入,購屋前最好查閱都市計畫圖及使用分區,就能避開「嫌惡設施在你家」的風險。   重點3  買市區特別注意宮廟 台北市寸土寸金,很多巷弄的一樓或頂樓,都看得見大宮或小廟,由於現行法令規定,只要符合都市計畫的使用分區都允許設置,才會大街小巷都看得見宮廟。 對多數人來說,住家附近有宮、廟者,1年中少說有1、20天會有熱鬧的法會,噪音、氣味無法避免;危機感高一點的人,更要避免香火鼎盛的宮廟,過去在汐止東方科學園區就曾發生3樓佛具店火燒釀成的意外災害。在這些因素交雜下,鄰近住宅的房價會比同區域便宜1成左右。   重點4  按距離遠近挑爭議型嫌惡住宅 對於爭議性的夜市、機場、橋邊、停車場、加油站及醫院等,有加分也有減分因素的嫌惡設施,購屋人不妨從「距離遠近」來挑選。夜市對住家的安寧及環境衛生會扣分,但對店面、生活機能是加分,只要夜市商圈越來越好,店面價格也會水漲船高。 再以機場為例,民權東路2段因距離松山機場最近,白天噪音干擾大,房價相對弱勢,但距離機場外圍的新建案,卻以國門效應、陸客效應為訴求,預售新案反而有加分效果。稍具爭議的嫌惡設施多半影響附近生活機能與環境,但若能拉出300∼500公尺的距離,就能享受它的方便、生活卻又不受到干擾。   重點5  多方探詢避開隱性設施 多數的嫌惡設施,只要願意多走、多看及做功課,都能憑肉眼看出,最可怕的是隱藏性的嫌惡設施,如神壇、特種行業、家庭代工廠等,不僅出入份子複雜,也容易形成社區治安的黑洞,而行動電話基地台則被民眾視為是有害健康,但因不易察覺,所以也成為隱藏式的嫌惡設施之一。要避免買到這類型住宅,得多與社區互動,像是詢問大樓管理員、在地深耕的房仲公司或附近派出所等。$$

想無痛換屋? 善用這5絕招,讓你資金不卡關!

先買後賣?先賣後買?無痛換屋的撇步 換屋族善用5招 資金不卡關 買房是件幸福的事,但換屋卻讓許多人心力交瘁,當頭期款存得不夠,賣屋又不順利,就很容易遇上資金「卡卡」的麻煩。究竟該怎麼做,才能無痛換屋,歡喜搬新家呢? 在房價飆漲的年代,房子越換越大、越換越好,甚至是靠著換屋讓資產翻倍,感覺稀鬆平常;然而時空背景換到現在,房價下修讓許多人資產縮水,也讓有剛性需求的換屋族一個比一個痛! 今年買下第二屋的全國不動產企研室主任張瀞勻,也因為換屋吃足苦頭。即便身為房仲公司發言人,對房地產資訊瞭若指掌,但碰上資金卡關的問題,她也曾束手無策。 「我沒想到貸款會那麼難!因為第一屋買在高點,房價下修之後,銀行鑑估價連原本房價的7成都不到,原本想增貸多一點,降低買第二屋的壓力,結果問了幾家銀行,都只能貸到鑑估價的6成,願意貸7成的,又要加買壽險。」回憶起申貸的經過,張瀞勻還是大嘆換屋不易。 由於第一屋是由張瀞勻貸款,買第二屋時為了爭取首購利率,改用先生的名義申貸,但麻煩又來了,因為先生從事業務工作,每月收入不固定,銀行竟然將業績獎金打6折計算,導致收支比偏低。「為了貸到比較高的成數,和降低每月還款金額,最後選了某間外商銀行,把貸款年限拉到39年,才總算解決資金問題。」張瀞勻苦笑著說。 唯一慶幸的是,賣屋給張瀞勻夫妻的屋主也是先買後賣,有同時繳交兩屋貸款的壓力,所以願意在價格上退讓。至於張瀞勻的第一屋,先前曾經嘗試出售,但買方出價都不如預期,因為不想賠錢賣,只好先咬牙苦撐,以租代售,等待好時機再脫手。「不過出租之後不好帶看,得看租客配不配合。」張瀞勻感嘆,換屋這條路對手上沒有兩桶金的人來說,真的不好走! 先買後賣資金需求大 先賣後買時間難銜接 根據全國不動產針對2018年下半年購屋意向所做的網路民調,有意換屋的民眾占了45.3%,超過首購的38.5%,而就市場現況來看,以「小換大」的需求較多。由於小換大需要更多資金,除非第一屋的增值幅度大,又或是本身財力充足,否則在籌措第二屋的自備款時,很容易遇到資金調度的問題,又以「先買後賣」的換屋者最常發生「軋不過來」的情況。 除此之外,若兩間房子的貸款人是同一人,第二間的利率通常較高,要是房屋座落地段、借款人信用、財力等條件不佳,想貸到高成數也不容易。相反地,如果是「先賣後買」,資金上會較為寬裕,但買賣時間不見得能順利銜接,萬一賣屋後第二屋還沒入手,或是無法立即入住,轉換的空窗期就得另外租屋,而且還得多花一次搬家費。 想要無痛換屋,資金問題到底該怎麼解決?張瀞勻以過來人的身分,建議以下5招。 第1招  用第一屋增貸 張瀞勻表示,頭期款不足時,用第一屋增貸是最快的方法,如果原銀行不能談到較好的利率和成數,還可以試試看轉增貸,尤其需要比較高的貸款成數時,可多找幾家民營銀行詢問,只要過去還款正常,貸足8成通常沒問題;但要注意,所謂的8成是「銀行鑑價的8成」,並不是買賣契約價的8成,而銀行鑑價通常比市價低上10%~20%,因此在評估買屋能力時,最好先諮詢過銀行。 另外要提醒兩點:①每間銀行的鑑價通常不會一樣,可挑選對自己最有利的銀行申貸,但銀行端看得到每一筆聯徵查詢紀錄,所以申請送件以不超過3次為宜,若申請太多次,會被質疑是否一直遭到拒貸,因而影響信用評分。 ②銀行審核貸款額度時,會將申請人的其餘借款一併納入考量,因此若身上背有信貸、學貸,或是信用卡循環利息等負債,核貸金額都有可能會降低。 第2招  新屋換人貸款 不少人以為,夫妻倆只要其中一人名下有房,買第二屋就不能再用首購利率,但其實只要身上沒背房貸,就能適用首購資格。舉例來說,第一屋用先生的名義登記和貸款,第二屋只要換成太太申貸,就會被視為首次購屋。 另外也有人以為,曾經買過房就不能算是首購,但張瀞勻指出,按銀行慣例,即使曾經買賣房屋,只要近3年內未持有房產,還是能夠享有首購利率。 不過張瀞勻也提醒,假如申貸時夫妻有互相作保,兩屋的貸款額度通常會被合併計算,有可能造成核貸金額下降。一般而言,貸款月付金加起來不要超過家庭月收入的60%,申貸時較易通過。 第3招  拉長貸款年限 若以貸款800萬元、利率1.7%來計算,貸款20年的月付金為39,344元,貸款30年則為28,384元,拉長到40年又會降到22,983元。如果必須同時繳交兩間房貸,把兩屋的還款年限都拉長,就能減輕不少負擔。 張瀞勻鼓勵年輕人,不要被「貸款40年」嚇到,雖然40年聽起來很久,總利息算起來也較高,但未來倘若收入提高,或有其他資金流入,也可提早大額還款,降低利息。 第4招  善用寬限期 如果已經用了前面幾個方法,還是覺得還款很吃力,並且已有將第一屋出售的決心,不妨向銀行申請1~3年的寬限期,先繳息不還本,趁著這段期間尋覓一個好買方,只要第一屋售出,資金入袋,壓力自然就能解除。 第5招  選擇預售屋 對換屋族來說,張瀞勻認為,購買預售屋也是一個不錯的選擇,因為初期繳款壓力輕,有些建商還能提供「低自備」和「無息公司貸」等方案,可讓換屋族爭取到不少時間,不論第一屋想要出售或是出租,都能有餘裕好好處理。 稅來節省稅金支出。

房市2好3壞 專家預估房價即將觸底

2018年轉眼走到尾聲,未來房市將何去何從?住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,2019年整體經濟並不樂觀,需求端減少,消費以外項目的續航力不足,全球經濟進入緩成長,都讓市況蒙上陰影,加上中美貿易戰引發全球經濟震盪,延伸出的企業壞帳風險,也讓市場表現不容易撥雲見日,反映在房地產市場上,雖有資金行情挹注,加上九合一選後的民眾心態,在目前都只能視之為短期話題,中長期來說,房價不低,賣壓不小,持有與移轉成本在高水位,房市呈現仍維持自用為主的微溫格局。 2019價穩量平 缺乏成長動力 徐佳馨指出,在2018年,房市留下兩好三壞的局面,全年移轉量在27.9-28.1萬棟之間,好的部分包括資金以及九合一大選後的民氣;可是卻有價格處於高點、稅負壓力以及建照使照的高供給,面對新年度,預估兩好三壞的局面依舊不變,在2020大選前,若無太大變化發生,房市在低價區、特殊產品上會出現小火花,只能視為短期議題炒作,但想要期待野火燎原,目前仍沒有跡象。 買賣方各有期待 大戶獵地再出發 整體來說,徐佳馨分析,2019年仍維持自用客戶為王的格局,不過結構有所改變,換屋族會因為需求而轉進市場,在信心面支撐下,賣方讓價意願低,買方很難期待2016年到2017年的買方為王市場,至於手抱資金的大戶,會持續在市場上尋找好標的,形成「賣方高築牆,買方難稱王,大戶廣積糧」的現象,遺贈規劃與節稅需求湧現,這部分也將成為市場亮點;低價區受資金帶動,會有短期行情;除此之外,由於租金漲房價不漲,投資報酬率提高;加上市場資金仍有去處,因此租賃,或是特殊交易增加。不過,由於銀行對於不動產態度仍相對友善,加上利率環境處於低水位,短時間內還不至於出現結構問題,可是重劃區供給爆量,個案表現與市場整體出現分化狀態,都是購屋人應該要特別注意的。

買房時機到了嗎?挑房子不在於完美,而是在這3點!

首購族增多、投資客縮手  房市回穩 現在適合買房嗎? 近幾年房市回穩,但買房還是沒有想像容易。很多小資族不免想問:為什麼明明收入水準差不多,有的人買房似乎很容易,而自己買房卻很難?除了控制消費,買房還有什麼技巧呢? 高房價曾讓很多人痛徹心扉,但自2014年下半年,全台房價卻出現持續性的回落、調整,市場充斥著崩盤、降價、抄底等論調……究竟現階段是不是買房的好時機呢? 房價目前雖然仍呈下跌狀況,但已經大致平穩,未來不會有太大的變化,對於購房者來說,理性對待現在的房市,不要癡心妄想房市動不動就會腰斬、崩盤。這種情況雖然有可能發生,但畢竟概率很小,前提是若已有房子可住,此時也許可以觀察房市的進一步發展狀況。 房市也像股市,就算你看到了底部,但是能搶到真正底部的永遠只有少數人,大多數人能做到的就是選擇相對底部。 如何判斷一個區域或社區是否已經到達階段的底部呢?30%的跌幅應該是一個合理的底線,因為一般買房自備款是房價的20%~30%,如果降幅超過20%~30%,放棄繳房貸的投資客肯定就會急劇增加,這種情形可能是崩盤的徵兆。很多人會說現金為王、坐等崩盤,但是我想說,房價要是真的崩盤,甚或市場爆發經濟危機,那麼往往也會伴隨著高通貨膨脹,那時現金也會一樣一文不值! 沒有完美的房子 適合的就是最好 很多人購屋時,想的並不是錢夠不夠,而是房子的條件好不好,比如地段夠不夠中心、學區好不好、房型採光優不優、樓層是否理想等。事實上,挑房子的重點不在於完美,而是適不適合自己。選房的時候,只要是適合自己的就是最好的。或者說就算有完美的房子,那一定也是貴到你負擔不起。 不要過於追求大坪數、好地點的房子,因為這些房子的價格與一般的房子差距相當大,挑自己買得起的,不要貪大求近,小坪數、距離市區不太遠的郊區房都可以考慮。騎驢找馬,量力而行。先買小房子再慢慢換成大房子,或是從郊區慢慢換到市區。 另外,房市下跌的時候,往往是買方市場,買房的人會有比較多的選擇,這個時候千萬不要只盯著價格看,比如要求價格要降到某個價位才會考慮等等,因為一般如果不是屋主急需用錢,或者房子可能有某方面的缺點,屋主的心理價格不可能有太大浮動。選擇多的時候,反倒應該要更加關注房子的品質、配套、樓層採光等問題,讓自己挑個住起來更舒服的房子。 市場低迷時往往是 入市買房的好時機 現階段的購屋者大多是有剛性需求的首購族,這些人一生最多買個2、3間房就已足夠,因此千萬不要有炒房的想法,畢竟炒房是壓力、智力、體力、財力的一場大比拼,背後有很多你所看不到的難度,因為誰也不知道未來房地產會怎麼發展,社會變革非常快,有可能因為一項新技術產生,就改變了人們的生活方式,房子可能不再是大眾主要追求的目標。 房市低迷的時候,往往一些投資客就會拋售,此時絕對是入市買房的機會點:對剛需者來說,可以選擇的房子種類、數量都更充足,買房成本卻降低,是上車(買房)的好時機。對於換屋族而言,意味能以更低的代價,換得更大的面積或更好學區的房子(房價上揚階段,往往好房子增值速度更快,換屋族必須付出更高的資金成本)。市場低迷期,你的議價能力往往最強,此時最容易有機會「淘」到稱心如意的好房子。

老屋變黃金 北市30年來最大都更案誕生!

「都更案經常讓人從青春期做到更年期。」吉美建設總經理林進輝說。每逢選舉總是會出現都更議題,台北市長、市議員紛紛提出己見。面對台北市30年老屋數量來到60萬戶,市民的居住安全、台北市的城市再造、區域活化等,也使得都市更新議題更應該被重視。 都更手續繁雜 盼政府能積極改革 吉美建設在過去已經有完成5件都更案的紀錄,其中3件還在進行當中,此次「吉美大安花園」可以說是台北市蛋黃區都更案的指標,案件處理過程歷經10年之久,基地總面積將近千坪。主導建案的吉美建設總經理林進輝表示:「大安區雖然貴為台北市蛋黃區,但還是有很多區域居住環境比三重、蘆洲還不如。」並且在都市更新的過程中,溝通層面困難重重,林進輝認為除了與地主繁瑣的溝通外,在都市更新案件中還含有許多稅賦問題,盼政府能積極改革,從法令、稅制著手,讓未來都更能更順利以及有效率的推動。 北市都更案中,此次「吉美大安花園」可成為都更典範之一。大安區貴為台北市重要蛋黃區,大安路更是台灣豪宅名人聚落的開端,30年前即為達官貴人、政商首要以及藝文名人首選居住地;但近年來,大安路步入老化,老宅的區域更新勢在必行。而台灣老宅問題日益嚴重,未來盼政府,能注入更多力量,從各層面著手,積極推動都市更新,以保障居住安全。 基地位置

轉移房屋給子女,贈屋不如給錢?

轉移房產給子女 須考量稅負差異 為了讓孩子安居樂業,很多長輩會以贈與方式轉移房產給子女,但房地合一制上路後,由於稅基計算方式不同,將來賣屋時,子女可能面臨高額稅金。 雖然近1、2年來房價有所鬆動,但想在大台北地區交通方便一點的地方置產,每坪房價仍動輒40萬、50萬元起跳,讓今年11月即將步入禮堂的小陳大嘆買不起!陳爸爸為了減輕小陳負擔,考慮買一間房子送給小陳,卻被朋友提醒:2016年房地合一稅實施後,用贈與方式幫子女解決居住問題,將來賣房時,子女可能面臨高額稅金。 簡單來講,房地合一稅可以用2個公式計算稅額, 公式①:課稅所得=賣價-取得成本(買價)-相關費用-土地漲價總數額; 公式②:應納稅額=課稅所得×適用稅率。 安永聯合會計師事務所稅務服務部執業會計師楊建華解釋,父母贈與不動產時,會用「房屋評定現值」和「土地公告現值」核算贈與稅,將來這筆費用就會成為子女取得房屋的成本,在低取得成本下,會拉高房屋交易所得稅。 賣屋時除了要依照房屋持有時間比率,與買方拆分房屋稅及地價稅外,還要繳納土地增值稅及房屋交易所得稅,房地合一實施後,土增稅並未調整,但為了避免重複課稅,申報賣屋交易所得總額時,會扣除土地漲價總數額。 以贈與轉移房產 會拉低取得成本 楊建華指出,房地合一實施前,申報房屋交易所得有下列3種方式:①核實認定法=(房屋售價-取得成本-相關費用)×房屋占房地比;②財產交易所得標準法=房屋評定現值×財產交易所得核定標準率;③以總成交金額×房屋占房地比×15%。 因為房屋評定現值和市價兩者間有相當程度的落差,過去民眾大多採用第2種方式申報房屋交易所得稅,以節省稅費,故計算方式和「取得成本」無關。 房地合一實施後,依規定,在2015年12月31日以前取得的房子,且持有時間超過2年出售,仍適用舊制,其餘都要採房地合一制申報房屋交易所得稅。 也就是說,陳爸爸不論是現在買新房子贈與小陳,或是將手上既有、2015年底以前買的房子贈與小陳,因為小陳「取得房子」的時間是在2016年1月1日之後,將來賣房子時都要採房地合一制申報,在小陳取得成本以陳爸爸的贈與稅計算下,會拉高課稅所得。