20年一次財富大洗牌 如何發房財?

台幣升值見2字頭、市中心房價漲了近1倍、今年台股有機會衝萬點大關,怎麼,1987年台灣股、房大漲的情況又要重演了嗎?」Darren在部落格抒發房價大漲,但卻無能為力買屋的苦悶。

Kelly也面臨相同的難題,婚後她與公婆同住莊敬路40坪老公寓,多年前雖然和先生討論買屋,但心態總不夠積極,直到2年前錯失1200萬元、約30坪的通化街中古屋後,才著急起來。「用相同的價錢,我現在只能買市區最最最外圍的六張犁,空間也得從3房縮成2房。」Kelly拉高分貝卻又懊惱的說,現在從自家巷口走出去沿途就有4間房屋招租,到底是要買房子?還是乾脆租房子?

無殼族買不起
有殼族換不到房


現階段,有殼族與無殼族共同面臨的困境都是:想買屋卻負擔不起、想換屋卻換不到房。大家的疑問都是:「房價是否跌不下來了?」

事實上,在過去40年,台灣曾經歷過4次房市多頭,前2次皆因石油危機導致惡性通膨,帶動保值性買盤;第3次則是在1987年12月,國泰建設以每坪90萬元的超高價,標下位於台北市南京東路華航旁公有土地(現址為六福皇宮飯店),自此帶動第3波台灣房地產狂飆的序幕。

「第3波房地產起漲是架構在台灣經濟奇蹟,加上台幣升值、熱錢多,但投資管道少,使得房地產漲幅最大,也最激情!」見證台灣4次房市多頭的東森房屋董事長王應傑分析。

其實每一次房市景氣循環的主配角不外乎資金多、土地少、股市漲,最後演變成社會問題,而由政府出手管制。現在,正上演的第4波房市多頭已經走了7年,主配角依舊沒變,但劇本已寫到政府出手打壓,意謂房市即將進入修正嗎?鑑往知來,或許從第3波及第4波房市景氣循環,可以找到答案。

兩波房市多頭
相同點都是資金行情


長期研究台灣房地產的政大地政系教授張金鶚表示,「資金行情」是近兩次房市多頭最大共同點,「一根火柴只是導火線,旁邊的一堆油才是主因。」他打了個比方說,國泰建設標售華航旁土地,能夠在當時房市發揮點火作用,真正原因是貨幣供給的「油」太多了,為什麼油(貨幣供給額)那麼多?

歸納原因,1980年代日本經濟起飛,在雁行理論的帶動下,造就亞洲四小龍經濟奇蹟,台灣受惠日圓升值、訂單移轉造成的出口大增,經濟成長快速向上攀升,也就是「台灣錢淹腳目」的年代,1989年台幣兌美元升值到26元,導致熱錢過多,資金在股市、房市亂竄。

最後政府出來滅火,祭出多道管制措施,包括禁止空地貸款、調升貸款利率、國有地暫停標售、降低房屋貸款額度等。「1990年股市率先重挫,但房市就像溫水煮青蛙,1991年後才明顯下跌,正式進入空頭。」王應傑說。

張金鶚憂心的說,現在情況也很類似。2003∼2006年房市多頭是健康的,但2007年後明顯由資金行情所推動。永豐金控投資研究處協理林秀貞從央行公布「國際收支」找到答案,「國際收支中的金融帳,主要是用來觀察台灣資金流出與流入,在其他投資帳收支項目中可看出,2007年後資金明顯增加,淨流入的金額倍數成長。」

戴德梁行不動產總經理顏炳立分析,2003∼2006年市場是低利率刺激的自住買盤;2007年後政府調降遺產贈與 、2008年總統馬英九上台,開放直航、簽訂MOU(兩岸金融備忘錄)及ECFA(兩岸經濟合作架構協議),10多年前外移的人潮及錢潮一波一波回來,造就強勁的買氣。

「資金來得快,去得也很快」這是張金鶚看空房市的理由之一。但代銷界大老甲桂林董事長張裕能及顏炳立卻都認為,資金潮尚未結束,因為國際上有美國實施QE2(二次量化寬鬆政策),低利率變成新常態,未來台灣還有一波波資金尚未進駐。

前波資金以境內為主
這波多了境外回流資金


「過去台灣人只能賺2300萬人的錢,現在台灣人要賺13億人口的錢。」張裕能指出,兩岸經濟結構性改變將讓台灣人口袋變有錢,只要大家賺到了錢,最終的目標都是換好房子;顏炳立則點出兩波房市多頭資金來源明顯不同處,前波資金來自境內,現在則再加上境外回流,而後者的力量又更大。

當然,比較兩次房市景氣循環的差異,租金及所得跟不上最令人擔心。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,1991年房市開始修正,進入13年的橫盤整理,很多人好奇,為什麼時間拉得這麼長?

原因是1993年起全省陸續實施容積率管制,建商一窩峰的搶建照,造成供給量大增,再加上1990年代台灣進行產業調整,人流及金流外移嚴重,房市供需嚴重失調。後來租金及所得跟上來後,房價才慢慢止跌。

慶幸的是,在這一波房市泡沫疑慮增加的同時,租金及所得的數據正在改善中。根據永慶房價指數的統計,去年第4季台北市房租年增率比前1季增加0.2%,雖然幅度不大,但由負轉正,代表租金正在回升中。根據104人力銀行調查,今年有8成企業願意加薪,平均調薪幅度約4%,依此水準計算今年經常性薪資,可望增加至3萬7617元,創下近5年新高。

泡沫繼續吹
別錯失靠房翻身大機會


不僅如此,倘若國內失業率降至5%以下,自住型買盤將更紮實,蘇啟榮以去年第4季為例,失業率降至4.7%,桃竹及中南部根本不受打房影響,買氣更旺。

預售屋也傳出相同的好消息,張裕能說,去年底五都選後買氣正式跨越濁水溪,很多中南部建商打趣的說,就要出運了!「如果台灣房市的復甦從『點』擴大至『面』,基礎會更穩固。」他更預言,進入ECFA新時代,繼資金狂潮後,今年起景氣行情將跟著接捧。

《民國100年大泡沫》作者王伯達表示,沒有一項資產會只漲不跌,台灣房市泡沫已存在,只是大到何時破裂?對於正在擔心泡沫投資人,一味的擔心泡沫破裂,卻沒有在泡沫長大的同時採取任何作為,反而喪失很多賺錢機會。

但是台灣房屋首席總經理彭培業提醒,今年投資房產要避開短線操作,手腳不夠快更要避開以「期貨價」銷售的預售屋,因為等完工交屋還要一段時間,要面臨很高的不確定風險。

由於每個人手中手中資金多寡不同,面對現在的環境也有不同因應對策。資金足夠者,挑選強者恆強產品,顏炳立建議,後ECFA時代,房地產市場及產品都轉變,重點是挑有市場接手度強的標的,像是豪宅有台商會接手,市區精華地段因價格被認同,也沒有泡沫疑慮。

資金不多者,先掂掂自己荷包有多深,在政府緊縮房貸措施下,3成的自備款是基本門檻,預期今年利率有2碼調升空間,可以優先考慮固定利率的房貸,並且要嚴格管控房貸支出。其次,要慎選市郊區域及產品,淡江大學產經系教授莊孟翰建議,挑選人口持續成長及有重大交通建設的市郊,且避開投資客過多的大樓。

最後,不想被高房價綁架或買不起房子的人,布局營建資產股或REITs(不動產投資信託),一樣能在這一波20年難得一見的財富大洗牌過程中賺到錢。

要提醒的是,房價已進入相對高點,人人都要做好「居高思危」的心態,並時時追踨房市泡沫的觀察指標,在這個百年難得的泡沫過程,只有積極行動與做好準備,才有機會參與這一班已開動的財富重分配列車。

◎ 更多精采內容請看Money錢2011年2月號第41期

  1. 首頁
  2. 房地產

房市多頭 尚未結束

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20年一次財富大洗牌 如何發房財?

台幣升值見2字頭、市中心房價漲了近1倍、今年台股有機會衝萬點大關,怎麼,1987年台灣股、房大漲的情況又要重演了嗎?」Darren在部落格抒發房價大漲,但卻無能為力買屋的苦悶。

Kelly也面臨相同的難題,婚後她與公婆同住莊敬路40坪老公寓,多年前雖然和先生討論買屋,但心態總不夠積極,直到2年前錯失1200萬元、約30坪的通化街中古屋後,才著急起來。「用相同的價錢,我現在只能買市區最最最外圍的六張犁,空間也得從3房縮成2房。」Kelly拉高分貝卻又懊惱的說,現在從自家巷口走出去沿途就有4間房屋招租,到底是要買房子?還是乾脆租房子?

無殼族買不起
有殼族換不到房


現階段,有殼族與無殼族共同面臨的困境都是:想買屋卻負擔不起、想換屋卻換不到房。大家的疑問都是:「房價是否跌不下來了?」

事實上,在過去40年,台灣曾經歷過4次房市多頭,前2次皆因石油危機導致惡性通膨,帶動保值性買盤;第3次則是在1987年12月,國泰建設以每坪90萬元的超高價,標下位於台北市南京東路華航旁公有土地(現址為六福皇宮飯店),自此帶動第3波台灣房地產狂飆的序幕。

「第3波房地產起漲是架構在台灣經濟奇蹟,加上台幣升值、熱錢多,但投資管道少,使得房地產漲幅最大,也最激情!」見證台灣4次房市多頭的東森房屋董事長王應傑分析。

其實每一次房市景氣循環的主配角不外乎資金多、土地少、股市漲,最後演變成社會問題,而由政府出手管制。現在,正上演的第4波房市多頭已經走了7年,主配角依舊沒變,但劇本已寫到政府出手打壓,意謂房市即將進入修正嗎?鑑往知來,或許從第3波及第4波房市景氣循環,可以找到答案。

兩波房市多頭
相同點都是資金行情


長期研究台灣房地產的政大地政系教授張金鶚表示,「資金行情」是近兩次房市多頭最大共同點,「一根火柴只是導火線,旁邊的一堆油才是主因。」他打了個比方說,國泰建設標售華航旁土地,能夠在當時房市發揮點火作用,真正原因是貨幣供給的「油」太多了,為什麼油(貨幣供給額)那麼多?

歸納原因,1980年代日本經濟起飛,在雁行理論的帶動下,造就亞洲四小龍經濟奇蹟,台灣受惠日圓升值、訂單移轉造成的出口大增,經濟成長快速向上攀升,也就是「台灣錢淹腳目」的年代,1989年台幣兌美元升值到26元,導致熱錢過多,資金在股市、房市亂竄。

最後政府出來滅火,祭出多道管制措施,包括禁止空地貸款、調升貸款利率、國有地暫停標售、降低房屋貸款額度等。「1990年股市率先重挫,但房市就像溫水煮青蛙,1991年後才明顯下跌,正式進入空頭。」王應傑說。

張金鶚憂心的說,現在情況也很類似。2003∼2006年房市多頭是健康的,但2007年後明顯由資金行情所推動。永豐金控投資研究處協理林秀貞從央行公布「國際收支」找到答案,「國際收支中的金融帳,主要是用來觀察台灣資金流出與流入,在其他投資帳收支項目中可看出,2007年後資金明顯增加,淨流入的金額倍數成長。」

戴德梁行不動產總經理顏炳立分析,2003∼2006年市場是低利率刺激的自住買盤;2007年後政府調降遺產贈與 、2008年總統馬英九上台,開放直航、簽訂MOU(兩岸金融備忘錄)及ECFA(兩岸經濟合作架構協議),10多年前外移的人潮及錢潮一波一波回來,造就強勁的買氣。

「資金來得快,去得也很快」這是張金鶚看空房市的理由之一。但代銷界大老甲桂林董事長張裕能及顏炳立卻都認為,資金潮尚未結束,因為國際上有美國實施QE2(二次量化寬鬆政策),低利率變成新常態,未來台灣還有一波波資金尚未進駐。

前波資金以境內為主
這波多了境外回流資金


「過去台灣人只能賺2300萬人的錢,現在台灣人要賺13億人口的錢。」張裕能指出,兩岸經濟結構性改變將讓台灣人口袋變有錢,只要大家賺到了錢,最終的目標都是換好房子;顏炳立則點出兩波房市多頭資金來源明顯不同處,前波資金來自境內,現在則再加上境外回流,而後者的力量又更大。

當然,比較兩次房市景氣循環的差異,租金及所得跟不上最令人擔心。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,1991年房市開始修正,進入13年的橫盤整理,很多人好奇,為什麼時間拉得這麼長?

原因是1993年起全省陸續實施容積率管制,建商一窩峰的搶建照,造成供給量大增,再加上1990年代台灣進行產業調整,人流及金流外移嚴重,房市供需嚴重失調。後來租金及所得跟上來後,房價才慢慢止跌。

慶幸的是,在這一波房市泡沫疑慮增加的同時,租金及所得的數據正在改善中。根據永慶房價指數的統計,去年第4季台北市房租年增率比前1季增加0.2%,雖然幅度不大,但由負轉正,代表租金正在回升中。根據104人力銀行調查,今年有8成企業願意加薪,平均調薪幅度約4%,依此水準計算今年經常性薪資,可望增加至3萬7617元,創下近5年新高。

泡沫繼續吹
別錯失靠房翻身大機會


不僅如此,倘若國內失業率降至5%以下,自住型買盤將更紮實,蘇啟榮以去年第4季為例,失業率降至4.7%,桃竹及中南部根本不受打房影響,買氣更旺。

預售屋也傳出相同的好消息,張裕能說,去年底五都選後買氣正式跨越濁水溪,很多中南部建商打趣的說,就要出運了!「如果台灣房市的復甦從『點』擴大至『面』,基礎會更穩固。」他更預言,進入ECFA新時代,繼資金狂潮後,今年起景氣行情將跟著接捧。

《民國100年大泡沫》作者王伯達表示,沒有一項資產會只漲不跌,台灣房市泡沫已存在,只是大到何時破裂?對於正在擔心泡沫投資人,一味的擔心泡沫破裂,卻沒有在泡沫長大的同時採取任何作為,反而喪失很多賺錢機會。

但是台灣房屋首席總經理彭培業提醒,今年投資房產要避開短線操作,手腳不夠快更要避開以「期貨價」銷售的預售屋,因為等完工交屋還要一段時間,要面臨很高的不確定風險。

由於每個人手中手中資金多寡不同,面對現在的環境也有不同因應對策。資金足夠者,挑選強者恆強產品,顏炳立建議,後ECFA時代,房地產市場及產品都轉變,重點是挑有市場接手度強的標的,像是豪宅有台商會接手,市區精華地段因價格被認同,也沒有泡沫疑慮。

資金不多者,先掂掂自己荷包有多深,在政府緊縮房貸措施下,3成的自備款是基本門檻,預期今年利率有2碼調升空間,可以優先考慮固定利率的房貸,並且要嚴格管控房貸支出。其次,要慎選市郊區域及產品,淡江大學產經系教授莊孟翰建議,挑選人口持續成長及有重大交通建設的市郊,且避開投資客過多的大樓。

最後,不想被高房價綁架或買不起房子的人,布局營建資產股或REITs(不動產投資信託),一樣能在這一波20年難得一見的財富大洗牌過程中賺到錢。

要提醒的是,房價已進入相對高點,人人都要做好「居高思危」的心態,並時時追踨房市泡沫的觀察指標,在這個百年難得的泡沫過程,只有積極行動與做好準備,才有機會參與這一班已開動的財富重分配列車。

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