2013年房市展望 4大專家解讀6疑問

Q1 今年房市呈現量縮價穩,明年將走多或走空?

顏炳立:這波行情自2003年下半年起漲,先是自用買家進場,接著依序是投資客、高資產族群、建商買地、壽險買樓等陸續跟進。
在這5大買盤中,以支撐力道來看,自住客就像一根細筷子、投資客是一綑粗木條、高資產像大柱子、建商與壽險則如石柱般,要是未來打房政策不變,只剩最細的筷子(自住)進場,市場會垮下來!

張欣民:台灣房市面臨「內憂外患」,國內銀行貸款限縮、利率提高,全球景氣基本面不佳,整體市場偏空,沒有走多的條件,但不排除有個案表現。

陳建慶:明年市場將延續今年初預期的「量縮價修」走勢,量縮是指市場要復甦已不容易,價修則指推案量大的區域及漲翻天的都更公寓,都將面臨跌價命運。
現階段投資策略還是「先賣先贏」,因為我擔心明年6月奢侈稅2年的閉鎖期過後,市場可能陷入更大賣壓。

Sway:景氣不佳、企業沒錢,第3次量化寬鬆(QE3)的資金也沒進台灣,未來2年沒有重要選舉,少了政策利多加持,如果沒有意外,市場將進入空頭。特別是看空共識最高的區域在「林三淡」(林口、三峽及淡水),這些區域的供給量大、賣壓沈重。

Q2 看來市場偏空氣氛濃厚,明年有可能出現「多殺多」的骨牌效應嗎?

陳建慶:國內定存利率不到2%、銀行資金寬鬆,不致於出現骨牌效應。現在時空環境與1990年不同,建商倒閉只會是個案,不易產生連鎖效應。

Sway:未來要注意「三新」(新莊、新店、板橋),如新莊副都心重劃區、新店美河市及新板特區橋峰等區域或個案,都具有量體大且投資客比重高的共通性,是最可能成為「多殺多」的指標。

顏炳立:除非政府快速升息,或是將持有成本大幅提升,否則市場不會崩跌,但像「溫水煮青蛙」式地慢慢跌,是很有可能的。

張欣民:「林三淡」中,三峽賣壓相對最小;林口要等到機場捷運通車後,才是考驗的開始,不管從票價成本、發車頻率、生活機能等,都將被市場放大檢視;淡水則還有淡海新市鎮的新供給,價格不易有空間。

結論 明年房市偏空,但不至於出現「多殺多」骨牌效應。

Q3 明年房價跌2成、有人喊豪宅跌5成,到底該怎麼觀察市場呢?

顏炳立:房地產有「一物一價」的特性,撇開最高與最低的成交價格,我認為最多人成交的價格區間,才能叫「成交價」。我對「房價跌」的定義和一般人一樣,都是指實際成交價格往下。
譬如,先前媒體披露信義區「冠德領袖」每坪成交164萬元,接下來若成交到150萬元,才叫信義區豪宅開始跌價。倘若只是預售屋原本開價180萬元,現在只開160萬元,那不叫跌,只是開價修正。
我對「合理價」的定義是,某一物件有10個潛在買方,有6、7人願意進場承接的價格,就是合理價。不過,合理價也會隨市場景氣波動變動,目前台北市精華區只要成交價跌5∼10%,就進入合理區間,新北市則是看跌15∼20%。

張欣民:「跌價」的定義本來就是成交價格往下,問題是,過去建商利用預售屋的比價效應,拉抬區域行情。當市場大好,買方願意追價,中古屋跟著水漲船高;相反地,當市場轉空,用相同標準,只要預售屋開價向下修正,買方就有跌的感受,當然就被解讀成「跌價」。
尤其實價揭露後,買方不會再拿到已事先被篩選過的房價資訊,對價格認知的判斷,不須隨著賣方或建商起舞,建商不能再開出高於行情1至2成的膨風價後,價格就很難再往上衝。至於中古屋的買方,多半抱持「看低不看高」的心態,明年整體成交價下跌,在所難免!

Q4 政府針對8千萬元以上豪宅限制貸款後,豪宅交易是否產生變化?

陳建慶:
國內豪宅應該要分級。我認為無須說出地址,只要講豪宅名稱,計程車司機就知道如何送達,並且基地、地段、坪數與管理都符合富豪規格的「超級豪宅」,在台北市不會超過15棟。
目前很多有錢人憂心課稅政策未明,也擔心登錄初期交易被曝光成為新聞焦點,因此,過去1、2季超級豪宅的交易冰凍。但我可以肯定地說,超級豪宅的價格「回不去了」,除了供給有限外,還有中國富豪炫富心態的買盤需求,尚未被滿足。
除此之外,市場充斥不少以假亂真的「假豪宅」,這些地段不對、基地條件不夠、產品定位錯誤,只靠團隊包裝,過去跟著超級豪宅混水摸魚上漲的房屋,在實價揭露後,將一一打回原形。

顏炳立:去年底我預期市場游資多,豪宅、商辦、土地將不寂寞,今年第1季大選後,市場按著劇本走,但第2季起政府對8千萬元以上產品出重手,限制貸款成數,豪宅買氣瞬間消失。
市場上的貴婦購屋團開始獲利了結、低調售屋,她們不是缺資金,而是對市場沒有信心。但想趁機在市中心撿便宜的資金,也不在少數。明年豪宅能否獨撐大局,關鍵在於屋主持有的信心。

結論 超級豪宅不會跌,假豪宅將現形。

Q5 自住客可以進場嗎?該如何訂出心中的合理價?

顏炳立:從過去我的購屋經驗,建議自住客依照能力「逢回要買」。由於房價的組成分別是地段占7成、環境2成、個案因素只有1成,因此,觀察房價的變化,要把北市最精華地段的「蛋黃區」,如大安、中正、中山、信義及松山等當作信心指標,觀察資金是否移轉。
目前「蛋黃區」房價依然堅挺,位居20米以上大馬路(如信義、仁愛、敦化、南京等)、基地500坪以上、有車位,新成屋的成交均價落在150萬∼160萬元。
依此來看,「蛋白區」如內湖、南港、文山、士林、萬華等,相同條件的高級住宅,合理的均價在75萬∼80萬元;過河、過橋再往外圍至新北市,合理價在38萬∼40萬元。至於各區域同路段、屋齡20年的中古屋華廈,合理價則為當地新成屋的一半。

陳建慶:隨著國民所得提高,居住品質將跟上水準,在不景氣環境下,市場不再齊漲齊跌,甚至較差地段將出現「比跌效應」,自住客應朝市區、捷運、景觀、電梯的高級住宅下手,保值效應高。

Sway:我觀察到的是,買方期待房價至少要回到2010年起漲價,可把2010年房價當成合理基礎,同時可利用政府的實價登錄網站,找出目標區域最低價,當成出價的一把尺。

Q6 今年實價登錄實施後,對交易面將造成什麼影響?

陳建慶:實價登錄對市場的影響是「短空長多」,初期因政府資訊錯誤率高,參考數據不夠多,買方退場觀望,甚至在當月揭露的前1周,因期待更多資訊披露,導致交易停滯。預期要等到雙方對實價資訊產生信任度時,市場才會回到正軌。

張欣民:實價登錄是中性政策,但初期買方對資訊解讀不足,如單價是否扣除車位、登記時間落差、產品個別條件等因素,在不想成為冤大頭下,成交速度放慢。台灣要像國外一樣議價空間縮小到5%內,甚至是不二價,需要一段時間。

結論 實價揭露「短空長多」,找對標的,回到合理價就進場。

◎ 更多精采內容請看Money錢2012年12月號第63期

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  2. 房地產

後實價登錄 買屋賣屋 攻防術

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2013年房市展望 4大專家解讀6疑問

Q1 今年房市呈現量縮價穩,明年將走多或走空?

顏炳立:這波行情自2003年下半年起漲,先是自用買家進場,接著依序是投資客、高資產族群、建商買地、壽險買樓等陸續跟進。
在這5大買盤中,以支撐力道來看,自住客就像一根細筷子、投資客是一綑粗木條、高資產像大柱子、建商與壽險則如石柱般,要是未來打房政策不變,只剩最細的筷子(自住)進場,市場會垮下來!

張欣民:台灣房市面臨「內憂外患」,國內銀行貸款限縮、利率提高,全球景氣基本面不佳,整體市場偏空,沒有走多的條件,但不排除有個案表現。

陳建慶:明年市場將延續今年初預期的「量縮價修」走勢,量縮是指市場要復甦已不容易,價修則指推案量大的區域及漲翻天的都更公寓,都將面臨跌價命運。
現階段投資策略還是「先賣先贏」,因為我擔心明年6月奢侈稅2年的閉鎖期過後,市場可能陷入更大賣壓。

Sway:景氣不佳、企業沒錢,第3次量化寬鬆(QE3)的資金也沒進台灣,未來2年沒有重要選舉,少了政策利多加持,如果沒有意外,市場將進入空頭。特別是看空共識最高的區域在「林三淡」(林口、三峽及淡水),這些區域的供給量大、賣壓沈重。

Q2 看來市場偏空氣氛濃厚,明年有可能出現「多殺多」的骨牌效應嗎?

陳建慶:國內定存利率不到2%、銀行資金寬鬆,不致於出現骨牌效應。現在時空環境與1990年不同,建商倒閉只會是個案,不易產生連鎖效應。

Sway:未來要注意「三新」(新莊、新店、板橋),如新莊副都心重劃區、新店美河市及新板特區橋峰等區域或個案,都具有量體大且投資客比重高的共通性,是最可能成為「多殺多」的指標。

顏炳立:除非政府快速升息,或是將持有成本大幅提升,否則市場不會崩跌,但像「溫水煮青蛙」式地慢慢跌,是很有可能的。

張欣民:「林三淡」中,三峽賣壓相對最小;林口要等到機場捷運通車後,才是考驗的開始,不管從票價成本、發車頻率、生活機能等,都將被市場放大檢視;淡水則還有淡海新市鎮的新供給,價格不易有空間。

結論 明年房市偏空,但不至於出現「多殺多」骨牌效應。

Q3 明年房價跌2成、有人喊豪宅跌5成,到底該怎麼觀察市場呢?

顏炳立:房地產有「一物一價」的特性,撇開最高與最低的成交價格,我認為最多人成交的價格區間,才能叫「成交價」。我對「房價跌」的定義和一般人一樣,都是指實際成交價格往下。
譬如,先前媒體披露信義區「冠德領袖」每坪成交164萬元,接下來若成交到150萬元,才叫信義區豪宅開始跌價。倘若只是預售屋原本開價180萬元,現在只開160萬元,那不叫跌,只是開價修正。
我對「合理價」的定義是,某一物件有10個潛在買方,有6、7人願意進場承接的價格,就是合理價。不過,合理價也會隨市場景氣波動變動,目前台北市精華區只要成交價跌5∼10%,就進入合理區間,新北市則是看跌15∼20%。

張欣民:「跌價」的定義本來就是成交價格往下,問題是,過去建商利用預售屋的比價效應,拉抬區域行情。當市場大好,買方願意追價,中古屋跟著水漲船高;相反地,當市場轉空,用相同標準,只要預售屋開價向下修正,買方就有跌的感受,當然就被解讀成「跌價」。
尤其實價揭露後,買方不會再拿到已事先被篩選過的房價資訊,對價格認知的判斷,不須隨著賣方或建商起舞,建商不能再開出高於行情1至2成的膨風價後,價格就很難再往上衝。至於中古屋的買方,多半抱持「看低不看高」的心態,明年整體成交價下跌,在所難免!

Q4 政府針對8千萬元以上豪宅限制貸款後,豪宅交易是否產生變化?

陳建慶:
國內豪宅應該要分級。我認為無須說出地址,只要講豪宅名稱,計程車司機就知道如何送達,並且基地、地段、坪數與管理都符合富豪規格的「超級豪宅」,在台北市不會超過15棟。
目前很多有錢人憂心課稅政策未明,也擔心登錄初期交易被曝光成為新聞焦點,因此,過去1、2季超級豪宅的交易冰凍。但我可以肯定地說,超級豪宅的價格「回不去了」,除了供給有限外,還有中國富豪炫富心態的買盤需求,尚未被滿足。
除此之外,市場充斥不少以假亂真的「假豪宅」,這些地段不對、基地條件不夠、產品定位錯誤,只靠團隊包裝,過去跟著超級豪宅混水摸魚上漲的房屋,在實價揭露後,將一一打回原形。

顏炳立:去年底我預期市場游資多,豪宅、商辦、土地將不寂寞,今年第1季大選後,市場按著劇本走,但第2季起政府對8千萬元以上產品出重手,限制貸款成數,豪宅買氣瞬間消失。
市場上的貴婦購屋團開始獲利了結、低調售屋,她們不是缺資金,而是對市場沒有信心。但想趁機在市中心撿便宜的資金,也不在少數。明年豪宅能否獨撐大局,關鍵在於屋主持有的信心。

結論 超級豪宅不會跌,假豪宅將現形。

Q5 自住客可以進場嗎?該如何訂出心中的合理價?

顏炳立:從過去我的購屋經驗,建議自住客依照能力「逢回要買」。由於房價的組成分別是地段占7成、環境2成、個案因素只有1成,因此,觀察房價的變化,要把北市最精華地段的「蛋黃區」,如大安、中正、中山、信義及松山等當作信心指標,觀察資金是否移轉。
目前「蛋黃區」房價依然堅挺,位居20米以上大馬路(如信義、仁愛、敦化、南京等)、基地500坪以上、有車位,新成屋的成交均價落在150萬∼160萬元。
依此來看,「蛋白區」如內湖、南港、文山、士林、萬華等,相同條件的高級住宅,合理的均價在75萬∼80萬元;過河、過橋再往外圍至新北市,合理價在38萬∼40萬元。至於各區域同路段、屋齡20年的中古屋華廈,合理價則為當地新成屋的一半。

陳建慶:隨著國民所得提高,居住品質將跟上水準,在不景氣環境下,市場不再齊漲齊跌,甚至較差地段將出現「比跌效應」,自住客應朝市區、捷運、景觀、電梯的高級住宅下手,保值效應高。

Sway:我觀察到的是,買方期待房價至少要回到2010年起漲價,可把2010年房價當成合理基礎,同時可利用政府的實價登錄網站,找出目標區域最低價,當成出價的一把尺。

Q6 今年實價登錄實施後,對交易面將造成什麼影響?

陳建慶:實價登錄對市場的影響是「短空長多」,初期因政府資訊錯誤率高,參考數據不夠多,買方退場觀望,甚至在當月揭露的前1周,因期待更多資訊披露,導致交易停滯。預期要等到雙方對實價資訊產生信任度時,市場才會回到正軌。

張欣民:實價登錄是中性政策,但初期買方對資訊解讀不足,如單價是否扣除車位、登記時間落差、產品個別條件等因素,在不想成為冤大頭下,成交速度放慢。台灣要像國外一樣議價空間縮小到5%內,甚至是不二價,需要一段時間。

結論 實價揭露「短空長多」,找對標的,回到合理價就進場。

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