奢侈稅效應 北中南反應不一
第2季房市先淡後旺，3、4月因奢侈稅不確定因素，市場急凍，但奢侈稅定案且提前實施後，市場交投反而開始熱絡。不過，預期第3季整體成交量仍將持續萎縮。
近來房市最夯的話題就是奢侈稅。奢侈稅對房地產市場究竟有多大影響？是這一季的觀察重點。
5月31日晚間， 幾乎各大房仲的簽約中心都燈火通明，這應該是近幾個月難得一見的熱鬧場景；而預售屋接待中心也在5月最後1周，出現看屋人潮回籠的情景，顯然奢侈稅效應比前幾個月淡化許多。
根據內政部統計，5月台北市建物買賣移轉棟數比4月成長了14.83%，新北市同步成長20.88%，從數字不難看出，3、4月因奢侈稅不確定因素使市場急凍，但在細則及實施日期公布後，5月的成交件數反而增加。不過1∼5月整體看來，台北市成交量跟去年同期相較仍小跌11%，新北市也跌了7.8%，顯示今年市場的動能的確不如去年。
成交量萎縮
買賣雙方差距大
在奢侈稅正式實施後，市況有什麼改變？永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，從6月前3周的數字來看，成交量萎縮了2成。對賣方來說，會受到課稅影響的屋主，目前是抱持轉嫁15%成本的心態售屋，但買方還是抱著砍價的心態入市。
買賣雙方差異大，這點從中信房屋「第2季宅指數調查」可得到證明。根據調查，有43.3%民眾認為房價可砍1成， 更有37.2% 認為可砍2∼3成，而後者的比重甚至比前1季大幅增加10%。也難怪有房仲業務感嘆的說：「世界上最遙遠的距離，是買方一直出不到屋主的底價。」
可喜的是，根據調查，第2季整體民眾購屋意願仍微幅提升。中信房屋董事長特別助理胡佩蘭表示， 景氣、物價、家中經濟現況、理財現況、房價等5項指標，同步呈現上升；但若以區域別分析，新北市、大高雄、大台南意願上升，而北市、大台中、桃竹則下滑。
中信房屋行銷企畫部張心妮解釋，台北市因房價未如預期下跌，加上過去以投資客居多，在奢侈稅後交易趨於冷清；反觀新北市則因價格鬆動明顯，購屋意願增加，但購屋預算也同步下降；大高雄及大台南因房價並未上漲，在優惠房貸刺激下，購屋意願反而提高。
台北 投資客退場
自住客進場撐盤
那麼在奢侈稅發酵後，買盤結構是否改變？黃增福表示，無論台北市中心、北市郊區或是新北市，投資族群占交易比重由先前的1成5至2成間，至6月均下滑到1成以下，新北市更僅餘6%，創下金融海嘯以來的新低，也就是說，現階段房市轉由長期置產族及首購族支撐。
至於熱門成交區段在哪裡？住商不動產總經理陳錫琮指出，第2季成交集中自住客多、投資客少的行政區。5月台北市成交增幅最大的前2名是大同及萬華。台灣房屋大同特許加盟店店長李青泉指出，大同區因單價低、總價低，幾乎都是自住市場，因此交易很穩定，買盤多來自本地客與買不起鄰近中山區及中正區的客層。
第2名的萬華成交增加原因，也不脫低總價及低單價，台灣房屋萬華特許加盟店店東韓淑錦表示，外傳捷運萬大線可能在今年開挖，吸引不少買方進場卡位，目前交易集中在萬大路沿線，公寓每坪行情約32萬∼34萬元，電梯大樓每坪45萬∼50萬元。
至於新北市，5月交易最熱絡區域是板橋及土城。中信房屋板橋江翠加盟店經理張有林表示，4、5月買氣暴衝，主要是近來因板橋以電梯大樓成交為主，賣方多以投報率決定脫手或長期持有，但在租金無法提升下，屋主傾向售出，是交易大增的主因，預計6月後， 賣方脫手意願不高，交易量將降低。
房價漲或跌
第4季是觀察指標
由於買賣雙方對價格認知僵持，需要時間化解，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮認為至少要2個月，這段期間正是經紀人調整手上物件的好機會。他解釋說，若經紀人原先主要經營投資客，在投資客進場意願降低後，必須努力開發自住客的案件，市場進入良性循環。就買賣雙方來說，價格僵持2個月，應該就能看出是賣方要降價、還是買方要追價。
陳錫琮也持相同看法，「奢侈稅就像紅綠燈效應，讓買方先停、看、聽。」他估計，第3季整體市場仍會萎縮，買方等待一陣子後，若發現價格沒有回跌，等第4季旺季需求來臨，很可能出價意願會提高，預期第4季價格會比第3季小幅回升，但別期待有多高的漲幅。
另一個影響價格的原因是下半年預售推案量並未減少，在預售案拉抬下，中古屋有可能產生比價空間。根據住展雜誌統計，近期或下半年將正式公開、總銷金額超過百億元大案越來越多，這些指標個案的銷售對市場有動見觀瞻影響。
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