台灣的不動產稅制很複雜,登載坪數也藏有不少玄機,一樣權狀27坪的公寓與大樓,兩者中間可能就差了1房的空間,因而發展出所謂的「得房率」,用來評估是否有過多虛坪。消費者購屋時得睜大眼睛,避免落入坪數障眼法中。
 
建物的產權登記中,除了主建物和附屬建物面積外,還有一項公共設施面積。公設面積與建築物總樓地板面積的百分比,就是一般人熟知的公設比。不過,大家對於詳細的登記可能不清楚。
 

公設有大公和小公

 
公設大致可分為大公與小公,大公包含地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等,小公則多指單層梯間的範圍。公設比越高,代表住戶擁有的主建物等面積較小,因而公設比高低,常是民眾購屋考慮的重要因素。
 
相較於日本不動產的交易習慣,台灣的不動產存有不少可讓人上下其手的機會,日本計算房價是以室內主建物面積來計價,台灣25坪的新大樓住宅,扣除公設、陽台與雨遮等面積,實際上大概等同於日本面積15坪左右的房子。在高房價的年代,虛坪問題讓消費者得付出更多的代價。
 
以目前的主流產品來看,以公寓的面積最實際,公設面積幾乎只有樓梯與單層的走道面積,一般人甚至誤以為公寓零公設,甚至有的陽台沒登記,還可以找建管機關測量補登,坪數可因此多出一、兩坪。
 
早年的住宅因為登記制度的關係,一些梯間的公設面積,可能合併登錄在主建物內,尤其是民國76年以前的房子最常見,到了民國83年以後登記的房子,就採主建物與公設分離的制度。因此,老舊公寓並非零公設,而是公設比很低,單就居住空間的坪數來看,老公寓仍是目前最超值的產品。
 
至於一般常見的電梯大樓產品,公設比大約落在12%~20%,雖然公設比較公寓高,但因為多了電梯,可改善整體住宅條件,到目前為止,也是中古市場交易穩定的產品。
 

留意走道和車位面積

 
不過,因為登記制度的關係,15年左右的電梯大樓,單層走道面積可能會登錄在主建物面積裡面,造成公設比不到10%的錯覺。消費者可比對「建物測量成果圖」,留意主建物是否包含一部分的走道面積。
 
至於近年興建的新大樓,因新的法規規定,8樓以上必須設置兩處逃生梯,造成公設比動輒超過30%。若建商刻意多規畫一些雨遮空間,主建物實際上的「得房率」可能只剩下6成。
 
仲介業者指出,雨遮的確也讓虛坪灌水不少,有大樓四個立面都充滿雨遮,活像一圈「土星環」。虛坪的問題還不只雨遮,車道空間也常出現爭議。最常見的就是車位登記面積變小,並將部分車道面積灌到大公裡面,這樣一來,住宅的面積就變大了,而可以把房價提高一些。
 
出售停車位,通常以「個」來當成計算單價,不過登記上也有學問,一般常見平面車位加上車道面積,坡道平面在8~10坪,但也有登記面積在7坪以下,甚至只有5坪,等於部分車道面積都灌到大公裡面,賣回去給住戶,民眾購屋時應特別留意車位登載的面積大小。
 
另外,高房價下熱銷的小宅產品,也可能是高公設比,因為套房產品單層戶數多,需要較多的走道面積,因此可發現有些小宅社區,公設比介於30%~35%之間,不過,因為總價低,不少消費費者還是願意接受。
 
不同房屋產品的公設比
產品 樓層 公設比
公寓 5樓以下 2%~5%
華廈 5~7樓 5%~12%
8~12樓 12%~20%
大樓 12樓以上 20%~28%
新大樓 8樓以上 約30%~34%
資料來源:仲介業者
 
 

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  2. 房地產

新大樓虛坪多 買前要精打細算

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台灣的不動產稅制很複雜,登載坪數也藏有不少玄機,一樣權狀27坪的公寓與大樓,兩者中間可能就差了1房的空間,因而發展出所謂的「得房率」,用來評估是否有過多虛坪。消費者購屋時得睜大眼睛,避免落入坪數障眼法中。
 
建物的產權登記中,除了主建物和附屬建物面積外,還有一項公共設施面積。公設面積與建築物總樓地板面積的百分比,就是一般人熟知的公設比。不過,大家對於詳細的登記可能不清楚。
 

公設有大公和小公

 
公設大致可分為大公與小公,大公包含地下室、機電房、消防設備、走道、門廳等,小公則多指單層梯間的範圍。公設比越高,代表住戶擁有的主建物等面積較小,因而公設比高低,常是民眾購屋考慮的重要因素。
 
相較於日本不動產的交易習慣,台灣的不動產存有不少可讓人上下其手的機會,日本計算房價是以室內主建物面積來計價,台灣25坪的新大樓住宅,扣除公設、陽台與雨遮等面積,實際上大概等同於日本面積15坪左右的房子。在高房價的年代,虛坪問題讓消費者得付出更多的代價。
 
以目前的主流產品來看,以公寓的面積最實際,公設面積幾乎只有樓梯與單層的走道面積,一般人甚至誤以為公寓零公設,甚至有的陽台沒登記,還可以找建管機關測量補登,坪數可因此多出一、兩坪。
 
早年的住宅因為登記制度的關係,一些梯間的公設面積,可能合併登錄在主建物內,尤其是民國76年以前的房子最常見,到了民國83年以後登記的房子,就採主建物與公設分離的制度。因此,老舊公寓並非零公設,而是公設比很低,單就居住空間的坪數來看,老公寓仍是目前最超值的產品。
 
至於一般常見的電梯大樓產品,公設比大約落在12%~20%,雖然公設比較公寓高,但因為多了電梯,可改善整體住宅條件,到目前為止,也是中古市場交易穩定的產品。
 

留意走道和車位面積

 
不過,因為登記制度的關係,15年左右的電梯大樓,單層走道面積可能會登錄在主建物面積裡面,造成公設比不到10%的錯覺。消費者可比對「建物測量成果圖」,留意主建物是否包含一部分的走道面積。
 
至於近年興建的新大樓,因新的法規規定,8樓以上必須設置兩處逃生梯,造成公設比動輒超過30%。若建商刻意多規畫一些雨遮空間,主建物實際上的「得房率」可能只剩下6成。
 
仲介業者指出,雨遮的確也讓虛坪灌水不少,有大樓四個立面都充滿雨遮,活像一圈「土星環」。虛坪的問題還不只雨遮,車道空間也常出現爭議。最常見的就是車位登記面積變小,並將部分車道面積灌到大公裡面,這樣一來,住宅的面積就變大了,而可以把房價提高一些。
 
出售停車位,通常以「個」來當成計算單價,不過登記上也有學問,一般常見平面車位加上車道面積,坡道平面在8~10坪,但也有登記面積在7坪以下,甚至只有5坪,等於部分車道面積都灌到大公裡面,賣回去給住戶,民眾購屋時應特別留意車位登載的面積大小。
 
另外,高房價下熱銷的小宅產品,也可能是高公設比,因為套房產品單層戶數多,需要較多的走道面積,因此可發現有些小宅社區,公設比介於30%~35%之間,不過,因為總價低,不少消費費者還是願意接受。
 
不同房屋產品的公設比
產品 樓層 公設比
公寓 5樓以下 2%~5%
華廈 5~7樓 5%~12%
8~12樓 12%~20%
大樓 12樓以上 20%~28%
新大樓 8樓以上 約30%~34%
資料來源:仲介業者
 
 

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