受到房屋持有稅大漲、豪宅節稅空間不再,以及房價下修未達滿足點,2016年全年買賣移轉件數持續萎縮。展望2017年房市,除了留意升息,還有兩岸關係變數,都要謹慎觀察。

每到年底,房仲業者都會舉辦網友票選2016年房地產代表字,今年房地產代表字是「苦」,相較2013年「憂」、2014年「頂」、2015年「望」,不難看出房地產市場近3年每況愈下,相關業者感到苦悶。台灣房屋智庫召集人葉立敏指出,房地產自高點回落,成交量急遽萎縮,此次代表字反映的氛圍正是「買房苦、賣房苦、房仲苦、建商苦」。
 
葉立敏進一步指出,2015年全台移轉棟數29.25萬棟,估計2016年全年約24萬餘棟,是1992年內政部統計移轉棟數的新低紀錄;從台灣房屋統計實價登錄資料檢視2016年與2015年全台住宅交易量與單價漲跌,發現6都交易平均量縮10.4%,住宅單價平均年跌2.3%。
 
天時地利不動產總經理張欣民用「量縮價初跌」、「賣房撐、買方等」來形容2016年房地產市場。他說,成交量萎縮主因是買賣雙方認知差距太大,過去投資客占整體交易3分之1,如今只剩下剛性買盤,有錢人則是因重稅不願進場。
 

美國確立升息
台灣就看2017年第2季

 
張欣民表示,2016年12月美國升息1碼,台灣估計最快在2017年第2、3季才會升息,但預期利率上調速度及幅度都不會太快,意謂房市落底時間將拖更久。在價格方面,2016年豪宅及推案量大的重劃區價格修正幅度較大,市中心價格也未明顯鬆動,「這就是初跌段的現象」,張欣民保守看待2017年房產後市。
 
東森房屋董事長王應傑表示,雖然房地產進入景氣循環,但每年仍至少有20萬戶的自住需求,此時買方更能用「合理價」挑到理想好房子。究竟全台6都屋主開價與實際成交價格相差多少?屋比趨勢研究中心統計全台屋主開價,再進一步對照實價登錄價格,發現與前2季相比,第4季的議價空間慢慢縮小。
 
全台網路待售物件高達40萬件,由於市場低迷,去化十分緩慢,如今屋主心態逐漸軟化。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析,以往屋主對房產仍抱持樂觀心態,開價普遍居高,與成交價差距達3~4成,但第4季起,屋主心態轉為保守,全台主要都會區買房議價空間,大致介於16%~20%之間,「顯示開價慢慢往實價登錄靠攏,議價幅度縮小。」
 

6都以台中賣壓最沈重
重劃區普遍議價空間高

 
進一步分析,6都之中以台中賣壓最重。陳傑鳴分析,上一季台中網路待售物件數量是全國之冠,在沒有新供給的前提下,賣壓至少需要2年才能完全去化;時至今日,屋主急售心態從開價變化可看出端倪。從調查中可看出,台中是6都之中議價空間最小的區域,「顯示開價已貼近實價登錄。」
 
從議價空間來看,6都議價幅度有2個共通點:第1是精華區議價空間大於郊區。比如台北市蛋黃區如大安、中山、信義及松山等,比起近郊的文山、大同及萬華等高出4%~5%;而新北市的板橋及中、永和等,距離市中心近、且人口密集的行政區,比起土城、泰山及蘆洲則高出7%~8%,這樣的現象主要是因屋主口袋夠深,加上認同其地段條件,使他們開價更為堅定。
 
第2個共同點是推量案大的重劃區,議價幅度更為明顯,比如台北市的中山及內湖、新北市淡水、林口及新莊等,各屬該市議價空間的Top 3行政區;往南至桃園的大園、八德及中壢區,或台南的新市、仁德、永康以及高雄的鳳山、左營及鼓山區等,這些區域的開價與實際成交價格,至少都相差2成以上。

全文未完,完整內容請見《Money錢》2017年1月號第112期
  1. 首頁
  2. 房地產

台中賣壓重 開價貼近實價登錄

An awesome picture
受到房屋持有稅大漲、豪宅節稅空間不再,以及房價下修未達滿足點,2016年全年買賣移轉件數持續萎縮。展望2017年房市,除了留意升息,還有兩岸關係變數,都要謹慎觀察。

每到年底,房仲業者都會舉辦網友票選2016年房地產代表字,今年房地產代表字是「苦」,相較2013年「憂」、2014年「頂」、2015年「望」,不難看出房地產市場近3年每況愈下,相關業者感到苦悶。台灣房屋智庫召集人葉立敏指出,房地產自高點回落,成交量急遽萎縮,此次代表字反映的氛圍正是「買房苦、賣房苦、房仲苦、建商苦」。
 
葉立敏進一步指出,2015年全台移轉棟數29.25萬棟,估計2016年全年約24萬餘棟,是1992年內政部統計移轉棟數的新低紀錄;從台灣房屋統計實價登錄資料檢視2016年與2015年全台住宅交易量與單價漲跌,發現6都交易平均量縮10.4%,住宅單價平均年跌2.3%。
 
天時地利不動產總經理張欣民用「量縮價初跌」、「賣房撐、買方等」來形容2016年房地產市場。他說,成交量萎縮主因是買賣雙方認知差距太大,過去投資客占整體交易3分之1,如今只剩下剛性買盤,有錢人則是因重稅不願進場。
 

美國確立升息
台灣就看2017年第2季

 
張欣民表示,2016年12月美國升息1碼,台灣估計最快在2017年第2、3季才會升息,但預期利率上調速度及幅度都不會太快,意謂房市落底時間將拖更久。在價格方面,2016年豪宅及推案量大的重劃區價格修正幅度較大,市中心價格也未明顯鬆動,「這就是初跌段的現象」,張欣民保守看待2017年房產後市。
 
東森房屋董事長王應傑表示,雖然房地產進入景氣循環,但每年仍至少有20萬戶的自住需求,此時買方更能用「合理價」挑到理想好房子。究竟全台6都屋主開價與實際成交價格相差多少?屋比趨勢研究中心統計全台屋主開價,再進一步對照實價登錄價格,發現與前2季相比,第4季的議價空間慢慢縮小。
 
全台網路待售物件高達40萬件,由於市場低迷,去化十分緩慢,如今屋主心態逐漸軟化。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析,以往屋主對房產仍抱持樂觀心態,開價普遍居高,與成交價差距達3~4成,但第4季起,屋主心態轉為保守,全台主要都會區買房議價空間,大致介於16%~20%之間,「顯示開價慢慢往實價登錄靠攏,議價幅度縮小。」
 

6都以台中賣壓最沈重
重劃區普遍議價空間高

 
進一步分析,6都之中以台中賣壓最重。陳傑鳴分析,上一季台中網路待售物件數量是全國之冠,在沒有新供給的前提下,賣壓至少需要2年才能完全去化;時至今日,屋主急售心態從開價變化可看出端倪。從調查中可看出,台中是6都之中議價空間最小的區域,「顯示開價已貼近實價登錄。」
 
從議價空間來看,6都議價幅度有2個共通點:第1是精華區議價空間大於郊區。比如台北市蛋黃區如大安、中山、信義及松山等,比起近郊的文山、大同及萬華等高出4%~5%;而新北市的板橋及中、永和等,距離市中心近、且人口密集的行政區,比起土城、泰山及蘆洲則高出7%~8%,這樣的現象主要是因屋主口袋夠深,加上認同其地段條件,使他們開價更為堅定。
 
第2個共同點是推量案大的重劃區,議價幅度更為明顯,比如台北市的中山及內湖、新北市淡水、林口及新莊等,各屬該市議價空間的Top 3行政區;往南至桃園的大園、八德及中壢區,或台南的新市、仁德、永康以及高雄的鳳山、左營及鼓山區等,這些區域的開價與實際成交價格,至少都相差2成以上。

全文未完,完整內容請見《Money錢》2017年1月號第112期

理財工具推薦

  • 股市、保險、房地產,掌握最新財經動態
  • 專家、名人駐站,提供深度產業分析
  • 課程、影音專區,讓動手深度學習

編輯精選