疫情改變了經濟走勢、商務新趨勢、以及人類生活行為的變化,這些皆可能導致商業房地產出現結構性變化,其變動範圍遠比之前任何病毒風暴(如依波拉病毒、SARS、MERS,H1N1和Zika)來得更深更廣,對房產相關投資抱持興趣者,更應緊密觀察這些趨勢變化。
隨著物流、倉儲、冷藏需求、手機訊號基地台、資料中心、遠端辦公室和住房等需求持續增加,將影響房地產長期的發展趨勢,包括百貨公司和購物中心等。由於企業和員工在解封之後將需重新調整生活,將影響共享辦公室、密集辦公區域的需求、以及將辦公室搬回市中心的意願。投資人應密切觀察這些重要變化對房地產所帶來的影響。PGIM資產管理公司認為,當下應觀察的趨勢有三大重點:

1. 辦公室需求雖有變化、但不會消失
如果說封城期間,民眾的躁動不安證明了什麼事,那就是人類是社交動物,需要人際之間的互動,尤其是自身的認同不僅限於家庭和社區,更與我們的工作場所息息相關。在工作場所內,人們可以進行互動、合作創新、保持社交。儘管全球經濟將面臨急劇衰退的可能,這將對辦公大樓需求的成長形成阻力,但人們對辦公空間長期的需求依然強烈。儘管如此,辦公空間的發展趨勢將會與以往大不相同,關注房地產的投資人應密切留意下述三個潛在的重大變化。

 「遠端辦公」盛行,辦公室與員工依存度降低:封城之後,大家對遠端辦公室的接受度明顯提升,遠端辦公室的做法已愈來愈普遍。根據最近一項來自96家各行業公司、調查18,000名員工的研究發現,有70%的員工每周會有一日在辦公室以外的地點工作,而有53%的人每周有一半以上的時間在辦公室以外的地點工作(註1)。可以預期未來,民眾在辦公室以外地點工作的趨勢將會加速;此外,企業認為辦公室(或辦公桌)與員工的依存關係度降低,有些企業開始為輪班辦公的員工提供旅館、和輪用辦公桌的安排,這類做法將會愈來愈普遍、且更加流行。

 「共享辦公空間」吸引力大減:隨著個人空間和衛生工作環境的概念變得更重要,開放式辦公空間設計、和豪華共用設施的吸引力將會下降,無論辦公室的卡布奇諾咖啡機有多麼豪華,與陌生人共用工作空間和其他設施這件事情,對於員工而言都將變得難以接受。因此,為了維護勞工健康安全,對雇主而言,共享辦公室的這種想法也將難以維持。

716-2.jpg

 辦公空間規劃將更富彈性:曾幾何時,在科技應用進步和設計創新的推動下,辦公空間變得愈來愈窄小。如今這種趨勢將會因疫情影響而停滯(見圖表5)。由於以前的病毒感染並未因辦公室密集而產生重大變化,但受到此次新冠肺炎疫情影響,某些轄區的公共衛生官員可能將修改建築法規,以降低建築物的人口集中密度。無論建築法規是否會更改,企業都應優先調整辦公室規劃,使其密度降低,以保護員工衛生安全,並滿足員工在個人空間上的需求。雖然其中一些改變可能僅是暫時性的規劃、以增加員工之間安全距離,例如辦公室間隔重新規劃,電梯、洗手間和會議室等公共空間內張貼提醒民眾保持距離標識等(註2);不過,有一種改變可能是永久性的,那就是,未來辦公室空間規劃將更具彈性,以便在需要時迅速部署這些措施。

2. 電商蓬勃成長,物流倉儲需求同步攀升
自封城以來,全球需求急遽驟降,使得房地產投資人面臨極大壓力。封城期間,全球經濟活動降低、且貨物運輸受到限制,影響經濟急遽衰退,長期投資人應密切關注市場結構性的變化。

首先,在封城之後創造出新的網購群眾,民眾可於線上隨時購買雜貨和其他生鮮食品,即使日後隔離解除了,恐怕也很少會有顧客會堅持要自己親手感受番茄的質地是否新鮮,這意味著近十年蓬勃發展的電商產業將再度爆發成長,同時帶動倉儲、物流和分銷的需求,特別是人口聚集中心附近會需要更多冷藏倉儲設備。事實上,倉儲和物流產業對網購訂單和庫藏準備的微幅變化極為敏感,一些已經具備了冷藏和冷凍功能的超市,甚至有可能將演變成純粹的配送中心。

其次,全球供應鏈所承受的壓力錯綜複雜,極可能導致國內和海外製造業活動出現永久性成長;同時,部份企業也因維持安全庫存彈性與考量,將會選擇更多的倉儲準備。此外,如果政府認定某些產業具有「戰略重要地位」,將可能會出台一些新規範,要求這些產業將生產線遷回國內、或大量增加庫存準備,那麼,對於戰略產業而言,預料將會吹起國內生產風潮。這些因素,也將會讓整個歐盟與美國(尤其是美國東海岸的港口地區)對倉儲配送設施的長期需求增加,特別是在服務於歐盟市場的東歐地區,或靠近美國市場的墨西哥和加拿大的需求成長會格外明顯。

3. 民用住宅將更注重「安全性」和「寬敞度」
封城期間讓遠端辦公愈加頻繁,此趨勢或許會帶動民眾對個人安全空間的需求,或許會對住宅區域產生一些影響。首先,市中心的「社區住宅」(社區住宅有大型公共設施,如游泳池和室內電影院設備等)趨勢將發生轉變,愈來愈多民眾將開始青睞大型公寓與露天公共空間,而社區住宅的吸引力將會降低。

其次,過去民眾偏好「生活、工作、娛樂」結合的生活方式,因此,住宅區域會傾向往市中心靠攏,但這樣的生活方式也將會出現逆轉,近來回歸郊區、追尋寬敞度與安全感的風潮開始流行。對於千禧世代而言,新冠肺炎讓郊區城鎮變得更有吸引力,特別是隨著遠端辦公室愈來愈普遍,通勤時間短不再是吸引人的訴求,無殼蝸牛也不急於往市中心住;此外,民眾對家庭成員的健康更加重視,也開始希望擁有自家獨立後院,這對獨棟住宅的需求將會有所增加,這類住宅也將逐漸演變成機構投資人希望加碼投資的房地產類別。當然,上述變化也將因地區差異而有所不同,主要差異在於新冠肺炎疫情對該區域的影響程度,以及該城市對遊客的依賴程度(如拉斯維加斯或澳門)。

總言之,經歷此波疫情的衝擊與洗禮後,市場將會重新思考以「生活、工作、娛樂」結合一體的市中心居住模式是否適合自己,共享辦公室風潮也將有所改變,電商和線上零售需要的物流和倉儲空間需求也將浮上檯面,預料各國房地產發展將以前所未有的新風貌呈現。

注意:本資料所示之指數或個股係為說明或舉例之目的,並非推薦投資,且未必為保德信投信所管理基金之對比指數或持有之部位。

本文僅供參考,不得視為本公司之邀約。文中所述之資料、建議或預測係本諸本公司合理認定為可靠之消息來源,然本公司不保證其準確及完整性。以上資料、建議或預測可能因市況隨時有所改變,本公司不負更新之責,本公司亦不保證本文之預測將可實現。且本文未考量任何特定投資人個人之財務目的、現況及需求,故本公司不對任何人因信賴或使用本文所產生之一切損失負責。PGIMSITE202006122

  1. 首頁
  2. 基金

PGIM新視野【房地產影響剖析】誰還需要實體辦公室?

An awesome picture

疫情改變了經濟走勢、商務新趨勢、以及人類生活行為的變化,這些皆可能導致商業房地產出現結構性變化,其變動範圍遠比之前任何病毒風暴(如依波拉病毒、SARS、MERS,H1N1和Zika)來得更深更廣,對房產相關投資抱持興趣者,更應緊密觀察這些趨勢變化。
隨著物流、倉儲、冷藏需求、手機訊號基地台、資料中心、遠端辦公室和住房等需求持續增加,將影響房地產長期的發展趨勢,包括百貨公司和購物中心等。由於企業和員工在解封之後將需重新調整生活,將影響共享辦公室、密集辦公區域的需求、以及將辦公室搬回市中心的意願。投資人應密切觀察這些重要變化對房地產所帶來的影響。PGIM資產管理公司認為,當下應觀察的趨勢有三大重點:

1. 辦公室需求雖有變化、但不會消失
如果說封城期間,民眾的躁動不安證明了什麼事,那就是人類是社交動物,需要人際之間的互動,尤其是自身的認同不僅限於家庭和社區,更與我們的工作場所息息相關。在工作場所內,人們可以進行互動、合作創新、保持社交。儘管全球經濟將面臨急劇衰退的可能,這將對辦公大樓需求的成長形成阻力,但人們對辦公空間長期的需求依然強烈。儘管如此,辦公空間的發展趨勢將會與以往大不相同,關注房地產的投資人應密切留意下述三個潛在的重大變化。

 「遠端辦公」盛行,辦公室與員工依存度降低:封城之後,大家對遠端辦公室的接受度明顯提升,遠端辦公室的做法已愈來愈普遍。根據最近一項來自96家各行業公司、調查18,000名員工的研究發現,有70%的員工每周會有一日在辦公室以外的地點工作,而有53%的人每周有一半以上的時間在辦公室以外的地點工作(註1)。可以預期未來,民眾在辦公室以外地點工作的趨勢將會加速;此外,企業認為辦公室(或辦公桌)與員工的依存關係度降低,有些企業開始為輪班辦公的員工提供旅館、和輪用辦公桌的安排,這類做法將會愈來愈普遍、且更加流行。

 「共享辦公空間」吸引力大減:隨著個人空間和衛生工作環境的概念變得更重要,開放式辦公空間設計、和豪華共用設施的吸引力將會下降,無論辦公室的卡布奇諾咖啡機有多麼豪華,與陌生人共用工作空間和其他設施這件事情,對於員工而言都將變得難以接受。因此,為了維護勞工健康安全,對雇主而言,共享辦公室的這種想法也將難以維持。

716-2.jpg

 辦公空間規劃將更富彈性:曾幾何時,在科技應用進步和設計創新的推動下,辦公空間變得愈來愈窄小。如今這種趨勢將會因疫情影響而停滯(見圖表5)。由於以前的病毒感染並未因辦公室密集而產生重大變化,但受到此次新冠肺炎疫情影響,某些轄區的公共衛生官員可能將修改建築法規,以降低建築物的人口集中密度。無論建築法規是否會更改,企業都應優先調整辦公室規劃,使其密度降低,以保護員工衛生安全,並滿足員工在個人空間上的需求。雖然其中一些改變可能僅是暫時性的規劃、以增加員工之間安全距離,例如辦公室間隔重新規劃,電梯、洗手間和會議室等公共空間內張貼提醒民眾保持距離標識等(註2);不過,有一種改變可能是永久性的,那就是,未來辦公室空間規劃將更具彈性,以便在需要時迅速部署這些措施。

2. 電商蓬勃成長,物流倉儲需求同步攀升
自封城以來,全球需求急遽驟降,使得房地產投資人面臨極大壓力。封城期間,全球經濟活動降低、且貨物運輸受到限制,影響經濟急遽衰退,長期投資人應密切關注市場結構性的變化。

首先,在封城之後創造出新的網購群眾,民眾可於線上隨時購買雜貨和其他生鮮食品,即使日後隔離解除了,恐怕也很少會有顧客會堅持要自己親手感受番茄的質地是否新鮮,這意味著近十年蓬勃發展的電商產業將再度爆發成長,同時帶動倉儲、物流和分銷的需求,特別是人口聚集中心附近會需要更多冷藏倉儲設備。事實上,倉儲和物流產業對網購訂單和庫藏準備的微幅變化極為敏感,一些已經具備了冷藏和冷凍功能的超市,甚至有可能將演變成純粹的配送中心。

其次,全球供應鏈所承受的壓力錯綜複雜,極可能導致國內和海外製造業活動出現永久性成長;同時,部份企業也因維持安全庫存彈性與考量,將會選擇更多的倉儲準備。此外,如果政府認定某些產業具有「戰略重要地位」,將可能會出台一些新規範,要求這些產業將生產線遷回國內、或大量增加庫存準備,那麼,對於戰略產業而言,預料將會吹起國內生產風潮。這些因素,也將會讓整個歐盟與美國(尤其是美國東海岸的港口地區)對倉儲配送設施的長期需求增加,特別是在服務於歐盟市場的東歐地區,或靠近美國市場的墨西哥和加拿大的需求成長會格外明顯。

3. 民用住宅將更注重「安全性」和「寬敞度」
封城期間讓遠端辦公愈加頻繁,此趨勢或許會帶動民眾對個人安全空間的需求,或許會對住宅區域產生一些影響。首先,市中心的「社區住宅」(社區住宅有大型公共設施,如游泳池和室內電影院設備等)趨勢將發生轉變,愈來愈多民眾將開始青睞大型公寓與露天公共空間,而社區住宅的吸引力將會降低。

其次,過去民眾偏好「生活、工作、娛樂」結合的生活方式,因此,住宅區域會傾向往市中心靠攏,但這樣的生活方式也將會出現逆轉,近來回歸郊區、追尋寬敞度與安全感的風潮開始流行。對於千禧世代而言,新冠肺炎讓郊區城鎮變得更有吸引力,特別是隨著遠端辦公室愈來愈普遍,通勤時間短不再是吸引人的訴求,無殼蝸牛也不急於往市中心住;此外,民眾對家庭成員的健康更加重視,也開始希望擁有自家獨立後院,這對獨棟住宅的需求將會有所增加,這類住宅也將逐漸演變成機構投資人希望加碼投資的房地產類別。當然,上述變化也將因地區差異而有所不同,主要差異在於新冠肺炎疫情對該區域的影響程度,以及該城市對遊客的依賴程度(如拉斯維加斯或澳門)。

總言之,經歷此波疫情的衝擊與洗禮後,市場將會重新思考以「生活、工作、娛樂」結合一體的市中心居住模式是否適合自己,共享辦公室風潮也將有所改變,電商和線上零售需要的物流和倉儲空間需求也將浮上檯面,預料各國房地產發展將以前所未有的新風貌呈現。

注意:本資料所示之指數或個股係為說明或舉例之目的,並非推薦投資,且未必為保德信投信所管理基金之對比指數或持有之部位。

本文僅供參考,不得視為本公司之邀約。文中所述之資料、建議或預測係本諸本公司合理認定為可靠之消息來源,然本公司不保證其準確及完整性。以上資料、建議或預測可能因市況隨時有所改變,本公司不負更新之責,本公司亦不保證本文之預測將可實現。且本文未考量任何特定投資人個人之財務目的、現況及需求,故本公司不對任何人因信賴或使用本文所產生之一切損失負責。PGIMSITE202006122

理財工具推薦

  • 排行榜第一記帳神器
  • 掃發票一秒自動記帳
  • 預算管理、精細報表

編輯精選