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投資包租公公司 輕鬆當房東

沒錢買房、REITs沒適當標的

投資人都希望能夠當個穩定收租的包租公,但若沒錢買房,投資REITs又沒有適當標的,台股中的2檔「包租公」公司也可納入考慮。

想當包租公可以不用真的買一間房,投資REITs效果也一樣。REITs的全名為Real Estate Investment Trust,翻譯成中文叫「不動產投資信託」,又稱房產信託、地產信託,類似封閉式共同基金,但投資標的物為不動產。不動產投資信託由美國國會於1960年創造,主要是藉由不動產證券化及結合投資人資金,使沒有龐大資本的一般投資人也能參與不動產市場。

不動產投資信託的特點是,信託主要收入來自租金,因此收益較為穩定,而信託亦須將未來絕大部分的盈餘用作配息,也因此,不動產投資信託的配息率遠高於市面一般股票。糟糕的是,台灣的REITs流動性不佳,而且物業單一,一般投資人的財力又沒有辦法買下大型商辦做投資,該怎麼辦?我立刻想到台股中也有包租公公司,投資他們的公司等於投資REITs!

本期為各位介紹2家包租公公司:勤益控(1437)與第一店(2706)。為何會說這兩家公司是包租公公司?勤益控在分類上屬於紡織或是電子股,而第一店更是旅館業,但根據106年年報資料,勤益控的租賃收入毛利率高達82%,第一店租賃收入的毛利率更高達92%,除了智財、傳直銷之外,這樣的超高毛利非常少見!就憑這驚人的超高毛利率,可以確定包租公是一門好的生意!但我們還是得問,如何能確定這2家公司的收租情況可以長期穩定呢?

好房客能為包租公公司
帶來長期且穩定的收入


分析包租公公司,我認為最核心的重點是好的房客。一個好的房客可以長期穩定地給房產業主帶來穩定收入,尤其商業不動產因為初期投資金額大,房客多是知名賣場、餐廳、汽車業者,不容易另尋相似地點,多數都是簽訂長期租約,幾乎能代表收入的持續與穩定,在預估公司未來盈餘與展望分析上,也能比較準確。

從勤益控與第一店的基本資料(表1)可以看出,2家公司的租賃業務占全年營收比皆高於本業甚多。再來看看勤益控的租賃資訊(表2)。從資訊中可以得知勤益控的出租標的皆為商用不動產,承租公司(如新莊IKEA)都是長期在地的產業。由此可以判斷,這些租賃對象通常都會以長期租約為主。

綜合上述分析,我們確定勤益控未來的租賃收入是容易預期,而且長期穩定的,證明勤益控是一家包租公公司!

接著我們來觀察第一店的租賃資訊(表3)。第一店除了飯店本業的經營之外,最主要的收入來源是誠品南西店的租賃收入(占總營收約50%),其餘像美心鐵板燒、壹品宴湘菜、養生煮等都是地標顯著的百貨公司、餐廳,租賃契約也是以長期穩定的租約為主,因此可以判斷第一店未來的租賃收入容易預期且長期穩定,與勤益控一樣都是包租公公司!


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