文:邱玉茹 CFP® 

在金融產業將近10年的時間,與朋友見面聊天的過程中,話題從對方自己的理財計畫,不乏也到了家族裡的資產傳承,尤其不動產的買賣或傳承在台灣的家庭裡是很常見的話題,這中間不單單只是稅務問題,更牽扯了情感、公平問題與價值觀的差異。
有天跟朋友Andy聊到,老家新竹有一塊土地,所有權是爸爸的,想要家族一起出錢自蓋五層樓的獨棟房屋,五層樓的每一層分別登記在5個小孩的名下,達到自住以及將資產傳承下去的功能。

這時候Andy提了一個問題,這樣贈與稅的要如何計算?
我們先來了解贈與稅的計算,詳見下列圖表。

贈與稅計算圖表


而實務上考慮贈與稅之前,其實還有幾個面向需要考量,以下艾利提出其中三點與大家做個討論。

 

一、首先思考房屋未來要自住,或是出售?

因為背後影響的不僅是贈與稅高低還有房屋購入成本的問題。

1. 未來是留給家人自住:可以以兒子為起造人,父母直接將建造費用給營造廠。此種方式為視為贈與。
註:視為贈與,依據遺產與贈與稅法第5條第3款:以自己之資金,無償為他人購置財產者,其資金。但該財產為不動產者,其不動產。

贈與稅稅基原則上是以贈與當時的時價計算,贈與不動產的時價以土地公告現值及房屋評定標準價格計算,二者通常是較市價低。若是以子女為起造人,父母付建造費用,贈與的金額就是造好房屋的評定標準價格。

 

2. 未來打算投資出售:可分年在贈與稅的免稅額度內,先行將資金贈與給兒子,再由兒子把建造費用給營造廠,未來出售時,房屋購入的成本為營造廠開立發票的金額,這個金額通常比房屋評定標準價格高。除了每年的贈與在免稅額內,不需要繳到贈與稅,同時也將取得成本墊高。

註:自105年起適用房地合一稅。因房屋取得的成本會比以贈與方式為高,出售時房地合一稅的計算較為有利。


不動產傳承時,下一代將房屋作為自住,或是短時間內可能出售,會影響不動產移轉的方式,而後帶來的結果也會有所差異。


二、未來爸爸過世後土地的繼承,是否也是由房屋所有人繼承?

1. 土地繼承取得:土地計入爸爸的遺產計算遺產稅外,若土地與房屋的所有權人不同的話,未來處分時會有難度,你可以想像土地共有人高達16人以上,而且與房屋所有權人不完全相同的的情況嗎?大家的感情融洽、想法一致嗎?光是3人都有可能喬不攏了呢!

甚至再傳承至下一代,最後是否會由女婿媳婦繼承?所有權人將有可能更加複雜化。

2. 土地先贈與給房屋所有權人:如果房屋登記給5個小孩名下時,土地也一併做移轉,此時與繼承碰到不一樣的問題地方在於,土地移轉時要繳土地增值稅,而繼承土地時不用課徵土地增值稅。所以土地先贈與出去可以避免未來土地與房屋所有權人不同人,不過此時的土地增值稅又是另一個要考慮的問題。

3. 將土地賣給房屋所有權人:父親將土地賣給房屋登記的5個小孩,達到土地與房屋的所有權人為同一人,需要注意的是小孩的資金來源?土地移轉時的土地增值稅?


土地的所有權人何時做移轉?移轉後的持有人與房屋的持有人是否為同一人?繼承、贈與還是買賣比較適合?都是額外需要提前考量與討論的。


三、所有權人誰登記在一樓誰又登記在五樓?

一樓除了自住、停車,還有機會可以作為店面耶!可是五樓的採光與風景又比其他樓層好!怎麼登記喬不攏啦!公平性的問題也需要特別花時間做好討論,為的都是日後不會因為資產傳承而帶來家族親屬間情感的影響。

不動產的資產傳承,需要思考的面向不單單只是稅務問題而已,家人情感是否融洽、公平性問題、傳承後的處分以及資產移轉給下一代後,長輩自己未來的退休金與老年照顧是否已安排順利……等等議題,都是容易忽略的地方。

這幾個面向,大家族成員要能夠全員到齊,心平氣和地討論確實實屬不容易,不過提早做好溝通總比日後子女互看不順眼來的好吧!最後回到開頭Andy問的贈與稅問題,不難發現各種稅的金額固然重要,但相對於其他點來說算是好解決的了。


實務上每個家庭的背景、成員組成、想法都不同,同年度是否已做過贈與、是否連同貸款一同贈與……等等,都會影響後續的規劃方式,所以在做資產傳承之前,先做好討論與諮詢,是讓未來的傳承計畫有更完善的考量。

作者簡介

從事金融業2011年~迄今,擁有CFP® (Certified Financial Planner)國際認證高級理財規劃顧問證照。台灣金融機構多元,卻各自林立,希望從全方位理財規劃的面向,推廣正確的理財規劃知識與觀念,跳脫以往單點產品銷售模式,並提供個人及家庭財務報表與財稅的諮詢服務,協助消費者解決理財困難。

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蓋房登記給子女,你需要先思考這三個面向!

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文:邱玉茹 CFP® 

在金融產業將近10年的時間,與朋友見面聊天的過程中,話題從對方自己的理財計畫,不乏也到了家族裡的資產傳承,尤其不動產的買賣或傳承在台灣的家庭裡是很常見的話題,這中間不單單只是稅務問題,更牽扯了情感、公平問題與價值觀的差異。
有天跟朋友Andy聊到,老家新竹有一塊土地,所有權是爸爸的,想要家族一起出錢自蓋五層樓的獨棟房屋,五層樓的每一層分別登記在5個小孩的名下,達到自住以及將資產傳承下去的功能。

這時候Andy提了一個問題,這樣贈與稅的要如何計算?
我們先來了解贈與稅的計算,詳見下列圖表。

贈與稅計算圖表


而實務上考慮贈與稅之前,其實還有幾個面向需要考量,以下艾利提出其中三點與大家做個討論。

 

一、首先思考房屋未來要自住,或是出售?

因為背後影響的不僅是贈與稅高低還有房屋購入成本的問題。

1. 未來是留給家人自住:可以以兒子為起造人,父母直接將建造費用給營造廠。此種方式為視為贈與。
註:視為贈與,依據遺產與贈與稅法第5條第3款:以自己之資金,無償為他人購置財產者,其資金。但該財產為不動產者,其不動產。

贈與稅稅基原則上是以贈與當時的時價計算,贈與不動產的時價以土地公告現值及房屋評定標準價格計算,二者通常是較市價低。若是以子女為起造人,父母付建造費用,贈與的金額就是造好房屋的評定標準價格。

 

2. 未來打算投資出售:可分年在贈與稅的免稅額度內,先行將資金贈與給兒子,再由兒子把建造費用給營造廠,未來出售時,房屋購入的成本為營造廠開立發票的金額,這個金額通常比房屋評定標準價格高。除了每年的贈與在免稅額內,不需要繳到贈與稅,同時也將取得成本墊高。

註:自105年起適用房地合一稅。因房屋取得的成本會比以贈與方式為高,出售時房地合一稅的計算較為有利。


不動產傳承時,下一代將房屋作為自住,或是短時間內可能出售,會影響不動產移轉的方式,而後帶來的結果也會有所差異。


二、未來爸爸過世後土地的繼承,是否也是由房屋所有人繼承?

1. 土地繼承取得:土地計入爸爸的遺產計算遺產稅外,若土地與房屋的所有權人不同的話,未來處分時會有難度,你可以想像土地共有人高達16人以上,而且與房屋所有權人不完全相同的的情況嗎?大家的感情融洽、想法一致嗎?光是3人都有可能喬不攏了呢!

甚至再傳承至下一代,最後是否會由女婿媳婦繼承?所有權人將有可能更加複雜化。

2. 土地先贈與給房屋所有權人:如果房屋登記給5個小孩名下時,土地也一併做移轉,此時與繼承碰到不一樣的問題地方在於,土地移轉時要繳土地增值稅,而繼承土地時不用課徵土地增值稅。所以土地先贈與出去可以避免未來土地與房屋所有權人不同人,不過此時的土地增值稅又是另一個要考慮的問題。

3. 將土地賣給房屋所有權人:父親將土地賣給房屋登記的5個小孩,達到土地與房屋的所有權人為同一人,需要注意的是小孩的資金來源?土地移轉時的土地增值稅?


土地的所有權人何時做移轉?移轉後的持有人與房屋的持有人是否為同一人?繼承、贈與還是買賣比較適合?都是額外需要提前考量與討論的。


三、所有權人誰登記在一樓誰又登記在五樓?

一樓除了自住、停車,還有機會可以作為店面耶!可是五樓的採光與風景又比其他樓層好!怎麼登記喬不攏啦!公平性的問題也需要特別花時間做好討論,為的都是日後不會因為資產傳承而帶來家族親屬間情感的影響。

不動產的資產傳承,需要思考的面向不單單只是稅務問題而已,家人情感是否融洽、公平性問題、傳承後的處分以及資產移轉給下一代後,長輩自己未來的退休金與老年照顧是否已安排順利……等等議題,都是容易忽略的地方。

這幾個面向,大家族成員要能夠全員到齊,心平氣和地討論確實實屬不容易,不過提早做好溝通總比日後子女互看不順眼來的好吧!最後回到開頭Andy問的贈與稅問題,不難發現各種稅的金額固然重要,但相對於其他點來說算是好解決的了。


實務上每個家庭的背景、成員組成、想法都不同,同年度是否已做過贈與、是否連同貸款一同贈與……等等,都會影響後續的規劃方式,所以在做資產傳承之前,先做好討論與諮詢,是讓未來的傳承計畫有更完善的考量。

作者簡介

從事金融業2011年~迄今,擁有CFP® (Certified Financial Planner)國際認證高級理財規劃顧問證照。台灣金融機構多元,卻各自林立,希望從全方位理財規劃的面向,推廣正確的理財規劃知識與觀念,跳脫以往單點產品銷售模式,並提供個人及家庭財務報表與財稅的諮詢服務,協助消費者解決理財困難。

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