2019年11月
根據駿利亨德森投資組合最適化研究，一般投資人應考慮將其平衡型投資組合的10％配置在全球房地產投資信託基金(REITs)上，因為該資產類型可以提供有價值的收益和具防禦性的成長。駿利亨德森投資組合經理人Guy Barnard, Greg Kuhl與Tim Gibson提出他們對全球房地產的看法。
重要要點
• 我們認為，投資人應基於三個關鍵原因考慮全球REITs：收益，分散性與流動性。
• 從長遠來看，REITs與債券和股票之間的相關性較低，並為投資人提供了一種具成本效益的方式來進入全球房地產市場。
• REITs也具有防禦性的特點，通常投資於租戶簽訂長期租賃合約的公司，這也有助於在整個經濟週期中保持穩定。
為什麼要考慮將全球REITs加到平衡型投資組合中？
Guy Barnard：我將重點放在為甚麼投資人應該將全球REITs納入平衡投資組合配置的三個主要原因：首先是收益；全球REITs提供股息收益率，並已顯示出其收益率隨著時間的推移，能夠超過通膨的能力。
第二點要強調的重點是分散性。長期來看，全球REITs與債券和股票之間的相關性較低，此外，它還使您可以接觸許多不同國家、產業、以及數千種房地產資產。這是一種很難以用其他房產所有權所複製的多樣性。
我要說的最後一點是流動性。REITs產業隨著時間的推移，已經見到明顯成長，目前該產業自由流通市值（資本總額）超過1.5兆美元；投資人也可以放心，他們可以用較具成本效益的方式進入全球房地產市場。
投資人應考慮配置多少比重在REITs上？
Greg Kuhl：我們進行了一項投資組合最適化研究，該研究可以追溯到兩個經濟週期(超過20年)之前，並針對我們實際投資組合中各資產類別進行抽樣分析，這些資產類別包括股票、固定收益與另類投資。我們分析的目的是確認在該時間範圍內，哪些投資組合配置將產生最高的風險調整後報酬，也就是最高的夏普值(Sharpe ratio)。而我們發現，當你配置10%在全球房地產時，其風險調整後報酬率是最佳的。
如果您更仔細地研究該數據，您會發現REITs確實表現不錯：在市場虧損期或通常在市場承壓的期間，均可使投資組合受益；並且REITs表現往往優於其他資產類型。我們認為這是完全合理的，因為房地產的關鍵要素就是：與其他資產類行的相關性較低、當前收益較高與防禦性成長特性。
REIT在逐漸成熟的商業週期中有沒有哪些優勢？
Tim Gibson：房地產是一個真實的資產類型，也因此它與經濟息息相關。畢竟，我們(房地產)可算是經濟的房東。而REITs的優勢包括：它們具有長期租賃期(可以達到避震器的作用)，並有助於使經濟週期發展更為平順。 REITs還可以提供穩定的配息收益率；目前REITs的配息收益率實際上是成長的。因此，當我們面臨因債務、通縮與利率下降所帶來得逆風因素時，REITs即可為投資人展現防禦性的特點。
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