房地合一稅制下,課稅須計算原始取得成本,以及改良所需費用,當中的修繕費用容易被忽略計算,建議在修繕過程中保全單據,才能在日後出售房屋時,做為減免課稅的有利條件。

 

房地合一稅制自2016年實施以來已3年多,但許多民眾對於新舊稅制差異、售屋繳稅的計算方式,以及該如何做好事前準備,仍是要等到實際賣房子的時候才會關心注意,包括課稅所得計算的細節,也不太容易上手。

森懋會計師事務所林心瀠會計師以簡單算式提供賣屋者參考如下:

交易時的成交價額-原始取得成本-因取得、改良及移轉而支付的費用-依土地稅法規定計算之土地漲價總數額=課稅所得

 

 

原始取得成本除了當初取得房地的價金之外,還包括以下內容:

①取得房屋土地後達可供使用狀態前支付的必要費用,如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。

②於房屋所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。

③取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能,且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

林心瀠強調,裝潢費即屬於第3類的費用,但值得注意的是能增加房屋價值的條件,有固定在房子內的裝潢,例如:水管管線重新設置、粉刷牆壁等,都是可以認列的成本;但若是屬於能搬離房子的家電、家具等,國稅局會認定並沒有增加房屋的價值,就不能計入成本。假設王小姐115萬元的裝潢費裡,有15萬元是用來買家具及家電,能當作成本的裝潢費就只剩100萬元。

 

持有房產的花費
皆須提出單據證明

最重要的是,所有的成本和費用都必須提示相關的證明文件。雖然王小姐有房屋修繕費用的估價單,但是對於國稅局來說,估價單僅是估價,並不是可靠的支付證明,通常國稅局會要求提供:合約書、發票及付款證明。但有些人甚至只拿到估價單,連合約書都沒有,這時候發票就會成為很重要的證明文件。

以王小姐的案例而言,林心瀠提醒,若是裝潢費不被國稅局認定,以現行持有房地3年的稅率20%計算,房地合一稅就要多繳納20萬元(100萬元×20%),即使王小姐想再請工程行老闆補開發票,但因為2016年的發票已經無法回頭再開立,且工程行可能因為漏開發票,會被國稅局連補帶罰,進而向王小姐求償當初優惠的金額及其他損失,衍生額外的消費糾紛。

建議未來買房子時,除了所有相關文件要記得收好外,該拿的發票也要拿,否則就真的是省小錢花大錢了!

 

想知道更多精彩內容,請鎖定201911月號Money錢》

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裝潢花100萬忘了拿發票 小心要多繳20萬!

 

房地合一稅制下,課稅須計算原始取得成本,以及改良所需費用,當中的修繕費用容易被忽略計算,建議在修繕過程中保全單據,才能在日後出售房屋時,做為減免課稅的有利條件。

 

房地合一稅制自2016年實施以來已3年多,但許多民眾對於新舊稅制差異、售屋繳稅的計算方式,以及該如何做好事前準備,仍是要等到實際賣房子的時候才會關心注意,包括課稅所得計算的細節,也不太容易上手。

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交易時的成交價額-原始取得成本-因取得、改良及移轉而支付的費用-依土地稅法規定計算之土地漲價總數額=課稅所得

 

 

原始取得成本除了當初取得房地的價金之外,還包括以下內容:

①取得房屋土地後達可供使用狀態前支付的必要費用,如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等。

②於房屋所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。

③取得房屋後,於使用期間支付能增加房屋價值或效能,且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

林心瀠強調,裝潢費即屬於第3類的費用,但值得注意的是能增加房屋價值的條件,有固定在房子內的裝潢,例如:水管管線重新設置、粉刷牆壁等,都是可以認列的成本;但若是屬於能搬離房子的家電、家具等,國稅局會認定並沒有增加房屋的價值,就不能計入成本。假設王小姐115萬元的裝潢費裡,有15萬元是用來買家具及家電,能當作成本的裝潢費就只剩100萬元。

 

持有房產的花費
皆須提出單據證明

最重要的是,所有的成本和費用都必須提示相關的證明文件。雖然王小姐有房屋修繕費用的估價單,但是對於國稅局來說,估價單僅是估價,並不是可靠的支付證明,通常國稅局會要求提供:合約書、發票及付款證明。但有些人甚至只拿到估價單,連合約書都沒有,這時候發票就會成為很重要的證明文件。

以王小姐的案例而言,林心瀠提醒,若是裝潢費不被國稅局認定,以現行持有房地3年的稅率20%計算,房地合一稅就要多繳納20萬元(100萬元×20%),即使王小姐想再請工程行老闆補開發票,但因為2016年的發票已經無法回頭再開立,且工程行可能因為漏開發票,會被國稅局連補帶罰,進而向王小姐求償當初優惠的金額及其他損失,衍生額外的消費糾紛。

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