每月6千元！2大工具房地產與股票錢滾錢

靠記帳降低支出，只是邁向財務自由的第一步，接著還要學「FIRE」早退族，利用投資工具錢滾錢，滾出一輩子自由基金，這樣才可以在30歲、40歲就提早退休！

2大滾錢工具「房地產」與「股票」

從前篇故事可以發現，李雅雯夫婦主要是靠房地產跨越財務自由門檻，每年單靠租金就足以提供一家4口基本生活費。另外，李雅雯也積極投資台灣、中國兩地的股票，利用ROE財報選股法，賺股息與價差。

錢鬍子與Winnie夫婦則是利用海外ETF指數基金，滾出財務自由資金，再靠ETF每年配發的股利，支付環遊世界旅費、生活費。


也就是說，助FIRE族一臂之力，早早敲開財務自由大門的2大投資工具，就是房地產與股票。接下來就詳細介紹這兩種理財工具的投資門檻、風險，以及適合小資族的投資策略。


用現金回報率找C級好房
租金價差2頭賺

FIRE滾錢工具1  房地產

李雅雯夫婦靠房地產累積數千萬元資產，得歸功於這位家庭主婦從書中學到的「C級房產理論」。所謂C級房產是指屋齡介於20～30年，屋況普通，偶有漏水，週遭環境髒亂，社區管理不佳，但生活機能齊全的標的。

當李雅雯找到C級房產後，會先試算現金回報率：〔（房租－每月還貸金額）×12〕÷頭期款×100%，若現金回報率超過10%以上就會納入投資觀察名單。

例如她曾在宜蘭羅東看中一套C級房產，售價250萬元，她拿出45萬元頭期款買進，買進後出租，每月租金8,500元，因為她向銀行爭取到2年房貸寬限期，只還房貸利息不還本金，房貸年期25年，前2年每月利息只要繳3千元。

若用她的C級房產公式計算，這間房產的現金回報率為14.6%。出租4年後，她再以320萬元賣出，賺到4年租金與房價價差。

李雅雯坦言，現在要找到現金回報率大於10%的C級房產並不容易，但她不放棄，有空就上網尋找獵物，例如最近她把投資區域鎖定在新竹地區，上網瀏覽4千間待售屋，從中找出符合C級房產的標的，然後一間一間試算現金回報率，若現金回報率超過10%，她會親自看房，徒步巡視週遭環境，再決定是否投資。

李雅雯最厲害的是她不只會找出被市場低估的C級房產，她還擁有一雙巧手，可以用低成本，把原本糟糕的C級房產裝修布置得煥然一新，讓租客一看就喜歡，一來可拉高租金，容易出租，二來也可縮短空租期，用租金養房，靜待房價上漲賺取價差的投資契機。