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邱沁宜:中國房地產債券投資的時機到了


這半年去北京上課時明顯感覺到氣氛不太一樣了,北大EMBA的一些高管同學若有所感地說:「還是在大公司打工好啊,你看看某某某現在多辛苦啊。」少數做投資的同學,過去老遠就會聽到他們熱絡的嗓門,最近聲音卻越來越小,甚至課也越上越少。

課堂的變化剛好呼應這段時間中國經濟下行的趨勢。中國房地產債券與股票都在下跌,少部分同學受到波及,但也有些金融專家說,機會快來了,這其實也衍生出房地產債券與股票的投機機會。

自從習主席大聲宣布,房子是拿來住的不是拿來炒的後,中國主管機關開始祭出限制房地產市場的措施,主要是限價,要求新蓋房子的價格不能比之前案件高,不然就不發放銷售執照,這個措施明顯讓房價趨緩,但房市銷售數字還是良好,因為對民眾來說,這個價格是人為壓抑造成的,反而被視為利多。不過也由於價格無法提高,房地產商開發速度變慢,造成中國房地產庫存偏低,因此房市價格雖然無法上升,卻也很難下跌。

中國禁止房地產商在境內籌資

中國主管機關眼看房價就是跌不下來,高層又一直要求讓房市降溫,被逼急了,只好使出更狠的絕招,變相地禁止房地產商在境內籌資,使得地產開發商無法發行債券外,連銀行融資渠道也被設限,造成近期中國房地產債券與股票雙雙下跌。

不過,中國金融業主要是收緊小型地產開發商的融資額度,對於大型開發商額度則是維持不變,因此未來中國房地產會持續整併趨勢,小型開發商在拿不到融資額度下,將被迫把優質的土地資產、甚至整家公司賣給大型地產商,而大型地產商由於境內外融資渠道還是相當暢通,反而在這一波房地產整併風潮中受惠最大。

相對股價表現,中國房地產債券今年反而表現更差,大部分公司的股價都在歷史區間的中間水位,但是債券利率卻是在歷史相對高檔區。

因此,雖然中國房地產市場看似悲觀,但房地產債券其實已過度反應,建議投資人可以考慮買進以中國房地產債券為主要投資標的的基金。另外有些銀行也提供小額直接買進債券的服務,不妨選擇一些由大型房地產商發行、信用體質良好、有投資等級信評的債券。

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