以房養老可讓房子變現金

在台灣當一個老人很不容易，因為年金改革讓退休年金越來越少，但高齡化與少子化趨勢，又讓長期照護的花費越來越大，並且需要靠自己準備。尚未退休者還可以努力工作，趕快積極學習投資理財來儲備退休金，但即將退休或已經退休者，又該怎麼辦？

此時，我們先來看看行政院主計總處的「國富統計」：至2016年底，台灣民眾的資產價值當中，有近5成是不動產，住宅自有率逾8成。這2個數字讓我們明白，房子是民眾可善加運用的工具之一，正如合庫董事長雷仲達所說，年紀大有房產但沒有現金或現金不夠的退休族，可把房子轉化成現金來支付生活費、醫療費等，這是合庫積極推動「以房養老」的基本立場。

缺錢有房老人應申辦
越領越少降低誘因

國立政治大學地政系特聘教授張金鶚進一步解釋，當老人只剩房子而現金不夠時，為了讓生活過得好一點，把房子抵押給銀行，銀行每個月付給老人生活零用金，好處是老人能在宅老化，在熟悉環境生活直到往生，同時又能避免被騙或錢被誤用，缺點是銀行貸放的成數頂多為房價的7成，每月能拿到的金額有限，而且還必須扣利息，領得越久、每月拿到的錢越少，通常只能當作補充養老金的來源之一。

要了解張金鶚的「領越久、錢越少」，得先明白以房養老的作法。傳統的房屋貸款，把房子抵押給銀行，由銀行根據房地產價值、借款人還款能力等綜合評估，將房價的一定成數一次給借款人，借款人按月還息或本利攤還。

「以房養老」的作法也一樣，但有2項差別：首先，借款人多為即將退休或已退休者，銀行評估貸款成數主要考慮房地產價值，其次，銀行每月定期撥付金額給借款人，除了第1個月之外，第2個月開始領取的金額就必須先扣除要歸還的利息，當所領取的金額隨時間拉長而遞增，就會出現「領越久、錢越少」的情況（因為每個月都會新增一點借貸的錢，借款人每個月就會增加一些利息）。

為了解決這個問題，部分銀行提供了「利息掛帳」的選項。以土銀為例，土銀個人金融部表示，該行的以房養老產品依利息掛帳方式，分為「全數掛帳」與「部分掛帳」兩種。全數掛帳是當貸款成數未達房價5成時，利息可以先掛在帳上，借款人無須還息，即每月領到的金額一樣，等契約終止時，本利再一次清償。