全球房價因美日歐競相實施貨幣量化寬鬆,使得游資四處亂竄而逐步推升,但隨著美國啟動升息,投資人也感到步步驚心。根據澳洲亞馬遜網路書店(Amazon)銷售冠軍作家Michael Yardney,在《澳洲房產投資人》(Australian Property Investor)發表的「7 reasons Australian Property won’t crash」一文,檢視澳洲經濟數據表現,發現澳洲房價崩跌的可能性極低。

一般房價崩跌或大幅修正不脫5大因素,比如經濟發生嚴重衰退甚至大蕭條、高失業率以致屋主無法支付每月的銀行貸款、銀行利率快速上升造成房貸違約頻傳、新屋供給明顯超過實際需求,最後是信用市場發生流動性危機或信用擠兌,如2008年的金融海嘯。

我們從經濟成長率、消費信心指數、失業率、利率及房貸違約等5個指標檢視,澳洲房價都沒有崩跌疑慮。先看經濟成長率,澳洲政府公布的2015年第3季GDP季增率為0.9%,遠優於前季的0.3%,更高出市場預估的0.8%;再看消費者或企業信心指數,都隨著澳洲新總理──白手起家的投資高手騰博(Malcolm Turnbull)去年9月上任,信心大增。

若經濟發生衰退,失業率也會跟著上升,但澳洲公布去年10月平均失業率從6.2%降至5.9%,11月再降至5.8%,這樣的水準讓先進國家欣羨;此外,目前澳洲儲備銀行利率為2%,是1990年來最低水準;加上健全銀行體系運作與放貸操作嚴謹,整體房貸違約率不到1%。由此驗證,澳洲目前經濟與房地產仍處於健康狀態。

澳洲房地產最為人詬病的是新屋供給量太大,讓人對其能否穩定去化產生疑慮,對此則不用擔心,因為澳洲有穩定的人口增長,包括合理的自然人口成長率與源源不絕的新移民,可有效消化新屋供給;更重要是,澳洲房屋自有率因房價上漲,近年下降至約67%,整體而言,澳洲人的置產文化,採取量入為出的心態,維持保守的負債比率,使得澳洲房產市場相較西方國家,流動性更高。

從基本面及置產文化因素,我認為澳洲房價未來發生崩跌機會不大,反持續看好。目前雪梨與墨爾本租金年報酬率在3~3.5%,遠低於銀行貸款利率4%以下,房價有過高疑慮,不宜現在進場。但相對第3大城布里斯本,正是匯集天時(匯率、利率、房價低)、地利(租金報酬、房價落後補漲、政府投入大量基礎建設)、人和(人口紅利、當地與國際熱錢競相投入)的唯一城市,若想要參與這波房產上漲的盛會,不妨從布里斯本開始精挑細選(The most attractive property market is in Brisbane)。 

 

鍾仁義小檔案

現職:益立信公司總經理
學歷:紐約州立大學水牛城分校企管碩士、政大法學碩士
經歷:華夏租賃(現為全銓租賃)業務部協理、漢友創投投資部協理及中華開發投資部
證照:美國商業不動產投資分析師(CCIM)


 
《Money錢》成立LINE@官方帳號囉! 


趕快按下加入好友吧!  好友人數

  
  1. 首頁
  2. 房地產

布里斯本市擁天時地利

An awesome picture

全球房價因美日歐競相實施貨幣量化寬鬆,使得游資四處亂竄而逐步推升,但隨著美國啟動升息,投資人也感到步步驚心。根據澳洲亞馬遜網路書店(Amazon)銷售冠軍作家Michael Yardney,在《澳洲房產投資人》(Australian Property Investor)發表的「7 reasons Australian Property won’t crash」一文,檢視澳洲經濟數據表現,發現澳洲房價崩跌的可能性極低。

一般房價崩跌或大幅修正不脫5大因素,比如經濟發生嚴重衰退甚至大蕭條、高失業率以致屋主無法支付每月的銀行貸款、銀行利率快速上升造成房貸違約頻傳、新屋供給明顯超過實際需求,最後是信用市場發生流動性危機或信用擠兌,如2008年的金融海嘯。

我們從經濟成長率、消費信心指數、失業率、利率及房貸違約等5個指標檢視,澳洲房價都沒有崩跌疑慮。先看經濟成長率,澳洲政府公布的2015年第3季GDP季增率為0.9%,遠優於前季的0.3%,更高出市場預估的0.8%;再看消費者或企業信心指數,都隨著澳洲新總理──白手起家的投資高手騰博(Malcolm Turnbull)去年9月上任,信心大增。

若經濟發生衰退,失業率也會跟著上升,但澳洲公布去年10月平均失業率從6.2%降至5.9%,11月再降至5.8%,這樣的水準讓先進國家欣羨;此外,目前澳洲儲備銀行利率為2%,是1990年來最低水準;加上健全銀行體系運作與放貸操作嚴謹,整體房貸違約率不到1%。由此驗證,澳洲目前經濟與房地產仍處於健康狀態。

澳洲房地產最為人詬病的是新屋供給量太大,讓人對其能否穩定去化產生疑慮,對此則不用擔心,因為澳洲有穩定的人口增長,包括合理的自然人口成長率與源源不絕的新移民,可有效消化新屋供給;更重要是,澳洲房屋自有率因房價上漲,近年下降至約67%,整體而言,澳洲人的置產文化,採取量入為出的心態,維持保守的負債比率,使得澳洲房產市場相較西方國家,流動性更高。

從基本面及置產文化因素,我認為澳洲房價未來發生崩跌機會不大,反持續看好。目前雪梨與墨爾本租金年報酬率在3~3.5%,遠低於銀行貸款利率4%以下,房價有過高疑慮,不宜現在進場。但相對第3大城布里斯本,正是匯集天時(匯率、利率、房價低)、地利(租金報酬、房價落後補漲、政府投入大量基礎建設)、人和(人口紅利、當地與國際熱錢競相投入)的唯一城市,若想要參與這波房產上漲的盛會,不妨從布里斯本開始精挑細選(The most attractive property market is in Brisbane)。 

 

鍾仁義小檔案

現職:益立信公司總經理
學歷:紐約州立大學水牛城分校企管碩士、政大法學碩士
經歷:華夏租賃(現為全銓租賃)業務部協理、漢友創投投資部協理及中華開發投資部
證照:美國商業不動產投資分析師(CCIM)


 
《Money錢》成立LINE@官方帳號囉! 


趕快按下加入好友吧!  好友人數

  

理財工具推薦

    • 4500萬專屬加開獎金等你拿

    悠遊卡/一卡通/iCash歸戶自動同步

    • 比官方更官方,最清爽APP