今年 3 月央行驚天一「升」，開啟睽違 13 年的升息循環，對長期習慣低利率的台灣人來說，彷彿敲響警鐘。究竟升息對房價會有何影響？現在買房，是否仍有抗通膨效益呢？
央行在今（2022）年 3 月中無預警宣布跟進美國升息 1 碼（即 0.25%），嚇壞不少手中有房或正準備購屋的民眾。儘管外界多認為升息 1 碼不過是回到疫情爆發前的利率水準，對房貸族的衝擊有限，但在美國通膨率持續升高、聯準會（Fed）醞釀將再多次升息之下，消費者不免擔心台灣是否也會走上「升升不息」之路。
先來看看升息前後的房貸利率變化，2020 年 3 月央行宣布降息後，國內房貸利率「地板價」降為 1.31%，能享有該利率的多為軍公教人員優惠專案；今年 4 月正式升息後，各行庫軍公教優惠房貸利率大多足額反映升息幅度，也就是由 1.31% 調升 0.25% 至 1.56%，這也表示國內房貸利率變為 1.56% 起跳。
具有指標意義的「青年安心成家購屋優惠貸款」則僅調升半碼（0.125%），一段式機動利率由1.4%調升至1.525%，較升息後的一般房貸地板價更低；二段式機動利率調升為第 1 段 1.315%、第 2 段 1.615%；混合式固定利率調升為第 1 年固定 1.495%、第 2 年固定 1.595%、第 3 年起 1.615%（機動計息）。
利率若調升 3 碼 房貸族每天少一個便當
再來試算升息後房貸族的負擔究竟會增加多少？假設貸款 1,000 萬元、還款期限 20 年、本息平均攤還，原本利率為 1.35%，每月房貸本利和為 47,568 元；利率調升 1 碼至 1.6%之後，每月房貸本利和變為 48,716 元，增加了 1,148 元，1 年共增加 13,776 元。對一般受薪階級來說，雖然不至於無法負擔，但卻可能排擠其他消費或儲蓄投資的金額。
若是相同貸款金額與年限，利率調升 2 碼至 1.85% 時，每月房貸本利和則變為 49,881 元，較升息前多出 2,313 元，對受薪階級來說已頗為有感；若利率調升 3 碼至 2.1%，每月房貸本利和又將再變為 51,063 元，較升息前增加 3,495 元，相當於每天少掉一個便當的錢，恐讓許多房貸族備感壓力。
此外，升息 3 碼時，貸款總利息為 226 萬元，若將貸款年限拉長為 30 年，總利息又將暴增為 349 萬元，長期來看會是不小的財務負擔。
台灣恐再跟進升息 明年房價可能鬆動
除了擔心利率再度上調，目前民眾最關心的，不外乎是「升息對於房價的影響」，以及「房地產是否仍具抗通膨效益」。
台經院產經資料庫總監劉佩真指出，美國聯準會今年尚有 6 碼的升息空間（疫情期間共降息 7 碼，目前僅調升 1 碼），若台美利差擴大、台幣過度貶值，難免會造成資金大量外流、進口原物料或設備成本上升，因此央行不排除在今年第 2～4 季再度升息。根據調查，87% 的購屋民眾對於利率上升的忍耐度僅有 3 碼，這也表示升息 3 碼以上，恐將會壓抑民眾的購屋需求。
不過，短期內房價鬆動的可能性不高，因為建築成本不斷上漲，再加上缺工嚴重，對房價形成支撐，但可以預期交易量將會縮減。
前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則表示，除了利率以外，景氣和供需也是影響房市的重要關鍵。近 2 年台灣房市升溫，主要與台商回流有關。未來景氣能否延續，則須看台商回流能持續多久，以目前來看，3 年內還不會結束。
不過在供需面卻有著不利的因素，首先，近幾年雖然有許多建案喊出完銷，但可能隱藏著地主戶、建商保留戶等未銷售的供給量，再加上瀕臨交屋前，通常還會有投資客釋出的轉手物件，這也表示整體房市的供給量可能被低估，而需求量可能被高估。
這點從住宅建造執照與使用執照的差異量也能看出端倪，2017～2021 年，建照發照量大約為 69 萬宅，使照發照量則約為 48 萬宅，兩者相差了約 21 萬宅，這表示未來幾年陸續完工、釋出的案量將會非常可觀。若以一般建案 3～4 年的施工期，再加上缺工缺料造成的工程延宕來推算，明年將會看到比較明顯的房市供需轉折，亦即「超額供給」將逐漸爆發，可以預期明年的議價空間將會拉大。
買在「相對低點」房價才會真的保值
至於買房能否抗通膨？樂居創辦人李奕農表示，如果房屋取得成本低，答案便是肯定的，但若是買在近年的高檔，則未必能夠抗通膨，因為長期房價會漲還是跌很難精準預估。不過，在房貸利率小於通膨率的情形下（台灣今年 3 月通膨率為 3.27%），「房貸抗通膨」倒是可以確定的，尤其升息之下利息雖會增加，但欠銀行的錢（貸款本金）卻不會增加。善於理財的族群，建議不須急著償還房貸，而應將資金投入其他報酬相對高的標的，以達到更好的效益。
House123 執行長邱愛莉則認為，以自住來說，買房的確能夠抗通膨，但是房價不會「無限上綱」，買在好的價格和好的地點才能享受增值效益。建議購屋前先請銀行幫忙估價，若售價較銀行估價高出太多，代表房價太貴，這時不如繼續租房子，一邊持續看房、議價，但是也不要等到「房價崩盤」那一天才行動。
若是置產，邱愛莉提醒，應綜合考量租金效益與房價保值性，在衡量獲利時，要將未來的交易成本（如仲介費、房地合一稅等）也估算進去，切忌「賺了租金賠了價差」。
莊孟翰則指出，通膨之下萬物皆漲，除了建材、工錢以外，民生消費品也大幅上漲，但民眾薪水卻未必跟著增加，再加上利率升高，加速侵蝕著一般民眾的購屋能力。在思考買房能否抗通膨之前，應先試算自己的財務負擔是否會加重，其次還須考量未來是否會有額外支出，例如家中有長輩的人，就要將安養費用也估算進去，避免買房後反而壓力暴增。
至於資金充裕的族群，將房地產作為長期的投資保值工具，倒不失為一個好做法，但須留意房產是否具備增值潛力或收益價值。例如台北市蛋黃區土地價值高，長期來看仍是易漲難跌，至於近幾年中南部超漲的蛋白區則相對危險。
莊孟翰也建議購屋族多看多比較，以掌握實際的行情。例如，某些建商會以「買屋送裝潢」、「買屋送家電」的模式將房價墊高，並以該售價進行實價登錄，待交屋後再讓買方退裝潢、退家電，並將差額折讓給買方，如此一來，實價登錄反而成了「虛價」。唯有多做功課，才能不被煽動與誤導。
專家來解答 買房抗通膨 Yes or No？
台經院產經資料庫總監 劉佩真
通膨的預期心理讓房地產的投資保值價值浮現，但通膨若持續升高，恐導致經濟成長率下修，再加上升息、政府打炒房等利空，短期內房市恐呈現高檔震盪。
前淡江大學產業經濟系副教授 莊孟翰
對一般人而言，通膨之下除了居住成本增加，其他各類支出也會同步增加，為了抗通膨而買房未必實際，尤其供給量過大、機能尚未成熟的蛋白區，更須小心房價下修的風險。
House123執行長 邱愛莉
以自住來說，房地產仍具抗通膨效益，尤其目前通膨率仍超過房貸利率，但房價並不會「無限上綱」，房地產能否保值，還是取決於購屋價格和購屋地點。
樂居創辦人 李奕農
買房能否抗通膨，最重要關鍵在於取得成本，以目前位居高檔的房價來看，現在進場未必能有抗通膨效益，畢竟長期房價究竟是漲是跌，沒人能夠精準預測。
錢雜誌APP上線啦！快下載你的隨身理財寶典：https://emagazine.page.link/AtYg
更多精彩內容，請鎖定2022年5月號《Money錢》
( 圖：shutterstock，僅示意／本文內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上 )
