房市末升段照樣3年賺1倍 艾德華用賽馬眼光找到補漲屋

頂著美國MBA光環的艾德華從創投業，意外跨入房地產，利用創投優勢及賽馬眼光，在房市末升段一樣找到3年賺1倍的補漲黑馬。未來5年，他又看到什麼機會？


                                                                                                   
在創投工作就像賽馬，賭眼光、看運氣。」一身輕鬆休閒打扮的益立信集團總經理艾德華說，只要押對寶，就能翻上好幾倍。而艾德華就是靠著賽馬眼光，在房地產找到補漲屋，達到財富自由境界。
 
1999年艾德華剛從美國研究所畢業，很快拿到中華開發錄取通知，在人才濟濟的高手圈，他棄電子產業改專研傳統汽車業，從最冷門的產業挖掘明日之星。而冷灶蹲久了，也會溫熱。
 
「在開發的1300個日子，是我練功最勤快的時候。」靠著研究的熱情，多次到中南部尋找被滄海埋沒的珍珠，最後他押中帝寶車燈（6605），幫公司賺進數億。這是艾德華第一次有「賽到好馬」的感覺。
 
用創投眼光
在房地產也賽到好馬
 
後來輾轉進入當時被列為「全額交割股」的華夏租賃（現改全銓租賃， 代號:8913）擔任業務主管，原以為要重操舊業從事創投，後來公司策略轉向，選擇可槓桿操作的商業不動產。
 
剛開始，艾德華買到台北火車站附近一層商辦出租，當現金流慢慢轉正後，他利用財務槓桿特性，搭著台灣房地產多頭，參與店面、整棟辦公室的投標、租賃與買賣，短短前後2年，華夏淨值從每股6元增加1倍，重回資本市場正常交易。
 
這段期間，艾德華為加強不動產的專業知識，下班後積極「自我投資」，並取得美國商業不動產分析師資格（CCIM）等專業執照，更透過現場探勘數百間案件的實戰經驗，奠定他用「賽馬眼光」投資不動產基礎。過去10年他在不動產的成果功業彪炳，3000萬元資產滾出逼近億元身價。
 
跟艾德華認識多年的戴德梁行代理部協理黃守謙，用「膽大心細」、「逆勢思考」來形容他。因為艾德華在2011年不顧親友與合作貸款銀行的反對，把台北內湖自宅脫手，再加上多年存款，硬是湊足3000萬元揮軍台中五期重劃區，陸續掃進12間房產。如今，證明艾德華的眼光獨到且精準。
 
這批房產總投資金額5500萬元，自備款1836萬元，持有2年後陸續處分11間，總獲利約2300萬元，投資報酬率42%，若以自有資金報酬率來看則為125%，「最後一間留來收租，其餘現金就做為日後投資海外房產之用。」艾德華拿起計算機邊敲邊說明。

挖掘市場不對稱  出手挑黑馬
 
在房市進入末升段，艾德華還能找到3年賺1倍標的，在於他歸納出一套「市場不對稱」理論，因此成功抓住台中五期重劃區的補漲行情。拿著一疊五期與七期的「不對稱」比較表，包括房價、租金、屋齡、未來展望等。他仔細解釋，當時台中市住家租金年報酬率平均約5%，最夯的七期重劃區房價每坪30∼50萬元，一街之隔的五期卻在11∼12萬元徘徊；再者七期多為預售與新成屋、五期則以18∼20年的中古屋為主，少數屋齡5∼7年，新建案幾乎寥寥可數。
 
「重點是未來！」他強調說，未來五期與七期擁有相同的利多，包括台中第一條正興建的捷運，七期與五期重劃區剛好座落在捷運的兩側，他更花了三天的時間做商圈考察，發現數十家仲介店面、知名餐廳大多開在五期文心路右側或公益路上。