買屋糾紛一籮筐,絕大部分跟房屋現況有關,譬如有沒有漏水、違建、房屋產權及停位車所有權等,看懂不動產說明書,就能避免花錢受氣。

房子是不是凶宅?會不會漏水?有沒有增建或違建?房屋有無二胎貸款?買屋前一定很想知道這些問題。購屋人可以從什麼文件得到確認呢?答案就是:「不動產說明書」,通常經紀人在接到賣方委託時,2天內會製作完成。

由於政府規定仲介業必須提供「不動產說明書」,內容包括不動產產權說明書及不動產標的物現況說明書等,屋主需簽名確認屋況,經紀人再根據此一說明書,向買方說明屋況並提供產權等文件。「不動產說明書就是房屋的產權調查書。」台灣房屋資產服務中心經營主管張凱帝簡單比喻,購屋人在簽下要約書或斡旋金之前,一定要仔細閱讀此說明書。


看懂現況說明書
減少購屋糾妢


目前內政部有提供《不動產說明書應記載及不得記載事項》範本給購屋人參考,但房仲公司提供的不動產說明書內容,未必完全仿照內政部版本。張凱帝表示,各大房仲絕對會提供土地及建物權狀影本、土地及建物謄本、地籍圖、建物平面等最基本的產權資料,以及賣方在委託房仲公司銷售時,必須填寫的「不動產標的物現況說明書」。當然,有些房仲還會另外提供特殊資料,包括債務確認單、海砂屋、輻射屋等檢測證明等。

由於「不動產說明書」揭露的資訊,與房屋價值息息相關,包括是否漏水、產權狀況、有無二胎貸款等,購屋人出價之前絕對要仔細研究。張凱帝舉例說明,過去曾有判例是經紀人並未事先提供買方不動產說明書,以致賣方收下斡旋金後,買方才發現房子漏水,於是消保會要求返還斡旋金給買方。

不動產說明書提供的資訊很多元,究竟要看什麼「眉角」,才能避免買賣雙方的糾紛呢?張凱帝表示,產權調查的資料,房仲公司掌握度較高,實務上很多有經驗的買方會先看「不動產標的物現況說明書」。

住商不動產法務協理吳光華表示,因為「不動產標的物現況說明書」必須由屋主以勾選「是」或「否」的方式填寫,據實告知房屋現況,同時必須簽名以示負責。但是過去也曾碰過賣方不勾選,或寫上「依現況交屋」,想含糊帶過,但吳光華指出,若屋主沒有充分告知或故意隱瞞瑕疵,當交屋後出現瑕疵,賣方或仲介還是必須負起修繕的瑕疵擔保責任。


4重點不漏看 安心買到好住宅​

目前內政部公布的「不動產標的物現況說明書」範本,共規範22項瑕疵須勾選,但對於其他無規範的瑕疵,像是周邊有無工廠、頂樓有無架設基地台等嫌惡設施,購屋人可主動向經紀人詢問,並記載於買賣契約,避免日後舉證不易的窘境。

除了看懂「不動產標的物現況說明書」外,張凱帝提醒買方還有以下4個重點要特別注意。


重點➀賣方是否簽名

根據內政部《不動產經紀業管理條例》規定,「不動產說明書」必須由合格的經紀人簽章,賣方也應簽名才算完整;經紀人在執行業務的過程,應以不動產說明書向買方解說。此外,雙方簽定租賃或買賣契約時,經紀人應將不動產說明書交付買方並簽名,並且視為買賣契約書的一部分。而由於「不動產標的物現況說明書」屬於不動產說明書的一部分,賣方也必須簽名以示負責。

重點➁檢視滲漏水情況

房屋漏水經常在買賣糾紛排行榜中名列前茅,買方除了了解屋主是否在「不動產標的物現況說明書」中明確指出滲漏水程度及位置,譬如漏水、滲水或壁癌等,最好也到現場觀察屋主提供的資訊與現況是否相符。
 

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看懂「不動產說明書」免糾紛


買屋糾紛一籮筐,絕大部分跟房屋現況有關,譬如有沒有漏水、違建、房屋產權及停位車所有權等,看懂不動產說明書,就能避免花錢受氣。

房子是不是凶宅?會不會漏水?有沒有增建或違建?房屋有無二胎貸款?買屋前一定很想知道這些問題。購屋人可以從什麼文件得到確認呢?答案就是:「不動產說明書」,通常經紀人在接到賣方委託時,2天內會製作完成。

由於政府規定仲介業必須提供「不動產說明書」,內容包括不動產產權說明書及不動產標的物現況說明書等,屋主需簽名確認屋況,經紀人再根據此一說明書,向買方說明屋況並提供產權等文件。「不動產說明書就是房屋的產權調查書。」台灣房屋資產服務中心經營主管張凱帝簡單比喻,購屋人在簽下要約書或斡旋金之前,一定要仔細閱讀此說明書。


看懂現況說明書
減少購屋糾妢


目前內政部有提供《不動產說明書應記載及不得記載事項》範本給購屋人參考,但房仲公司提供的不動產說明書內容,未必完全仿照內政部版本。張凱帝表示,各大房仲絕對會提供土地及建物權狀影本、土地及建物謄本、地籍圖、建物平面等最基本的產權資料,以及賣方在委託房仲公司銷售時,必須填寫的「不動產標的物現況說明書」。當然,有些房仲還會另外提供特殊資料,包括債務確認單、海砂屋、輻射屋等檢測證明等。

由於「不動產說明書」揭露的資訊,與房屋價值息息相關,包括是否漏水、產權狀況、有無二胎貸款等,購屋人出價之前絕對要仔細研究。張凱帝舉例說明,過去曾有判例是經紀人並未事先提供買方不動產說明書,以致賣方收下斡旋金後,買方才發現房子漏水,於是消保會要求返還斡旋金給買方。

不動產說明書提供的資訊很多元,究竟要看什麼「眉角」,才能避免買賣雙方的糾紛呢?張凱帝表示,產權調查的資料,房仲公司掌握度較高,實務上很多有經驗的買方會先看「不動產標的物現況說明書」。

住商不動產法務協理吳光華表示,因為「不動產標的物現況說明書」必須由屋主以勾選「是」或「否」的方式填寫,據實告知房屋現況,同時必須簽名以示負責。但是過去也曾碰過賣方不勾選,或寫上「依現況交屋」,想含糊帶過,但吳光華指出,若屋主沒有充分告知或故意隱瞞瑕疵,當交屋後出現瑕疵,賣方或仲介還是必須負起修繕的瑕疵擔保責任。


4重點不漏看 安心買到好住宅​

目前內政部公布的「不動產標的物現況說明書」範本,共規範22項瑕疵須勾選,但對於其他無規範的瑕疵,像是周邊有無工廠、頂樓有無架設基地台等嫌惡設施,購屋人可主動向經紀人詢問,並記載於買賣契約,避免日後舉證不易的窘境。

除了看懂「不動產標的物現況說明書」外,張凱帝提醒買方還有以下4個重點要特別注意。


重點➀賣方是否簽名

根據內政部《不動產經紀業管理條例》規定,「不動產說明書」必須由合格的經紀人簽章,賣方也應簽名才算完整;經紀人在執行業務的過程,應以不動產說明書向買方解說。此外,雙方簽定租賃或買賣契約時,經紀人應將不動產說明書交付買方並簽名,並且視為買賣契約書的一部分。而由於「不動產標的物現況說明書」屬於不動產說明書的一部分,賣方也必須簽名以示負責。

重點➁檢視滲漏水情況

房屋漏水經常在買賣糾紛排行榜中名列前茅,買方除了了解屋主是否在「不動產標的物現況說明書」中明確指出滲漏水程度及位置,譬如漏水、滲水或壁癌等,最好也到現場觀察屋主提供的資訊與現況是否相符。
 

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