過去10年來,周邊的朋友都嘆氣,早知道多買幾間房子,現在就輕鬆退休。但是,現在手上有很多間房子的人,可要開始傷腦筋,如何面對房市長空開始。

我先前寫過一篇文章分析房市多空,主要觀察4大重點。第1,房市供應量;第2,房市成交量;第3,房貸利率與成數;第4,經濟景氣。目前前3項都偏向負面發展,經濟景氣則要看國際經濟走向而定。不過,若從台灣房地產持有成本來看,現階段已經出現結構性改變,這是未來影響房市更關鍵因素。過去許多民眾都批評,在台灣持有房地產,報酬率最高、稅負最低。

但美好時光已經過去了,目前有3大改變。

第1:持有房屋成本提高

每年都要繳交的房屋稅與地價稅逐步調高,雖然大多數縣市變動不大,但台北市非自住住宅超過3戶以上,房屋稅調高至3.6%。而影響最大的是,台北市2014年7月後交屋住宅,以及特定路段住宅,房屋評定價值大幅提高,讓新屋、豪宅所有人都哇哇叫。此直接衝擊豪宅市場,讓指標性房價面臨壓力。

第2:房地合一稅上路,實價課稅終於定案

過去台灣房地產買賣,幾乎不需要繳太多房地產增值稅,最主要是無法掌握實際成交價格,但在實價登錄啟動,再加上房地合一稅上路後,實價課稅已經具體成形,未來房地產增值利益再也無法逃脫國稅局眼睛。

原先財政部規畫,4千萬元以下房屋,不課房地合一稅,影響範圍極小。但目前行政院修正版,獲利400萬元以上就要課稅,全台民眾都適用,影響範圍極大。持有房屋2至10年者,稅率為20%,10年以上15%,等於大多數買屋者都適用15% 到20% 稅率,跟先前稅負相比大幅提高。此政策若立法院通過,明年正式實施,今年應該會有一波屋主出清存貨逃命潮。

第3:房貸成數低,利率醞釀調升

先前還有聽過某財團買帝寶,自備款只要1成,但現在銀行全面縮減房貸成數,自備款3成、4成以上是基本要求,甚至有部分物件銀行限制貸款,持有房地產的成本大幅攀高,資金槓桿比率降低。此外,目前利率雖仍在歷史低檔區,但隨著美國醞釀升息,未來調高利率的時間,也已經步步逼近了。

從以上觀察,房地產不再是高槓桿又輕稅的資產,投資客或多戶房屋持有者,將面臨降低存貨壓力,房價修正在所難免。而台灣房市在走過10年多頭後,真正的考驗才剛開始。


現職:《Money錢》及《HouseFun好房誌》雜誌顧問、世新大學講師,且在鉅亨網部落新世界、Fund DJ 理財達人部落格、Yahoo!奇摩理財專家專欄,以及網路家庭基金名家專欄固定發表文章。

著作:著有《治富:社長的理財私筆記》、《窮人追漲跌 富人看趨勢》
 

@更多文章詳見《Money錢》第93期 2015年6月號,各便利商店及書局皆有販售

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林奇芬:房價只漲不跌神話破滅

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過去10年來,周邊的朋友都嘆氣,早知道多買幾間房子,現在就輕鬆退休。但是,現在手上有很多間房子的人,可要開始傷腦筋,如何面對房市長空開始。

我先前寫過一篇文章分析房市多空,主要觀察4大重點。第1,房市供應量;第2,房市成交量;第3,房貸利率與成數;第4,經濟景氣。目前前3項都偏向負面發展,經濟景氣則要看國際經濟走向而定。不過,若從台灣房地產持有成本來看,現階段已經出現結構性改變,這是未來影響房市更關鍵因素。過去許多民眾都批評,在台灣持有房地產,報酬率最高、稅負最低。

但美好時光已經過去了,目前有3大改變。

第1:持有房屋成本提高

每年都要繳交的房屋稅與地價稅逐步調高,雖然大多數縣市變動不大,但台北市非自住住宅超過3戶以上,房屋稅調高至3.6%。而影響最大的是,台北市2014年7月後交屋住宅,以及特定路段住宅,房屋評定價值大幅提高,讓新屋、豪宅所有人都哇哇叫。此直接衝擊豪宅市場,讓指標性房價面臨壓力。

第2:房地合一稅上路,實價課稅終於定案

過去台灣房地產買賣,幾乎不需要繳太多房地產增值稅,最主要是無法掌握實際成交價格,但在實價登錄啟動,再加上房地合一稅上路後,實價課稅已經具體成形,未來房地產增值利益再也無法逃脫國稅局眼睛。

原先財政部規畫,4千萬元以下房屋,不課房地合一稅,影響範圍極小。但目前行政院修正版,獲利400萬元以上就要課稅,全台民眾都適用,影響範圍極大。持有房屋2至10年者,稅率為20%,10年以上15%,等於大多數買屋者都適用15% 到20% 稅率,跟先前稅負相比大幅提高。此政策若立法院通過,明年正式實施,今年應該會有一波屋主出清存貨逃命潮。

第3:房貸成數低,利率醞釀調升

先前還有聽過某財團買帝寶,自備款只要1成,但現在銀行全面縮減房貸成數,自備款3成、4成以上是基本要求,甚至有部分物件銀行限制貸款,持有房地產的成本大幅攀高,資金槓桿比率降低。此外,目前利率雖仍在歷史低檔區,但隨著美國醞釀升息,未來調高利率的時間,也已經步步逼近了。

從以上觀察,房地產不再是高槓桿又輕稅的資產,投資客或多戶房屋持有者,將面臨降低存貨壓力,房價修正在所難免。而台灣房市在走過10年多頭後,真正的考驗才剛開始。


現職:《Money錢》及《HouseFun好房誌》雜誌顧問、世新大學講師,且在鉅亨網部落新世界、Fund DJ 理財達人部落格、Yahoo!奇摩理財專家專欄,以及網路家庭基金名家專欄固定發表文章。

著作:著有《治富:社長的理財私筆記》、《窮人追漲跌 富人看趨勢》
 

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