許多民眾把房地產當作投資工具之一,其實以理財的效用觀點來看,一個人生階段只擁有一棟房子的「三宅一生」原則,才是最具效益的購屋置產安排。

經常有朋友問我,現在可以買房子嗎?還是要等房價進一步下跌?
 
碰到這類問題,我總是反問對方:「買房子的目的是什麼?」購屋置產的用途只有兩種,一是自用,一是投資;自用是為解決居住問題,投資是為了能有獲利。
 
有趣的是,很多人對這兩種用途並不做明白區分,在他們的觀念中,有土斯有財,多多益善,除了自己用,還可以給子女,需要資金周轉就變現,說不定還可以大賺一筆呢!問我現在可不可以買房子的人多數屬於這種人。
 
我回答時總是會說一個小故事,談我一個朋友不久前的相關安排。我這位朋友年紀已在五十開外,由於早年夫妻倆的奮鬥,現在即使不再工作賺錢,也可不愁吃穿、悠閒過日子。前不久,他把住了逾20年、60幾坪大的房子賣了,換置一棟20坪大小的小房子,準備就此安度晚年,並在沒有壓力的情況下多少做點事賺些錢。
 
這似乎和國人喜歡換屋愈換愈大的「習性」明顯不符。問他為何做這樣的安排,他表示,因為僅有的女兒要唸大學了,他們選擇依小孩的希望,送她到國外念書,所以不需要那麼大的房子。
 
最重要的是,他們考慮到日後的工作方式和生活型態,因此是從工作和生活機能的便利性,包括交通、購物、娛樂休閒等,做基本的考量,按實際的居住用途去做選擇。
 
我不能免俗地問他,為何不把原有房子當做投資,出租出去,再買一棟符合他們想法的房子住?以他們的財力,就算再買兩棟也沒問題。
 
他的回答是,現今金融商品種類繁多,推陳出新,變現性、獲利佳都比房地產投資好很多的商品所在多有,所以不想那麼麻煩。
 
於是我們都很自然的將房地產投資歸類為傳統性投資,其他諸多金融商品則是較現代化的投資;若能妥善操作,後者應占投資組合中的大宗,房地產頂多只是搭配,甚至不必計入。
 
這麼說必定會讓很多人不以為然。另一個朋友就舉他持有的房子為例說,30年前他母親買進時只花了56萬元,現在房價至少已值650萬元,增值達11.6倍,還有什麼投資比這種獲利好呢?表面上看很不錯,很多喜歡買房子的人也是看上這種增值很誘人。
 
事實上這種「投資成果」是經不起解析的。房地產會增值,主要是土地會隨著時間與價值上漲的相乘效果「自然增值」,算不上是獲利。道理很簡單,這位朋友如果把房子賣了,去買同地段附近的新建同坪數房子,必定還要貼不少錢。
 
我簡單幫他算了一下,他的房子約有32坪,所以單價是一坪20萬元出頭,但他家後面工地的新建公寓一坪卻賣到30萬元。事實擺在眼前,同地段的地價理當相似,但地上建物一棟是30年老屋,論折舊已不值錢;另一棟是新建,所有建材、人員工資都是以現有物價水準估算,按建坪的總價算,當然是舊不如新。
 
所以朋友若想以舊換新,至少還要貼320萬元以上。如果持有房子是為自住,朋友當然不必去買新賣舊,所謂誘人的增值於是也不具意義了。
 
如果朋友把房子賣了,就能實現594萬元的獲利,但別忘了,需要繳納為數不低的土地增值稅,還有其他交易相關的稅費。
 
其實,最重要的是,就以30年增值11.6倍來說,經計算年複利增值,每年的獲利也不過8.52%,算是中等獲利水準,現在有很多投資工具(主要是金融商品,例如股票、基金、REITs等)都有更好的獲利。
 
談到這裡我想重提數年前我所談論的「三宅一生」人生,這是指人的一生只須與三棟房子發生關係。第一棟房子是年輕時財力有限,購屋只能量力而為,依「遠一點、小一點」原則,購置離市區遠一點的小房子。以台北地區來說,就是只能買中和、永和,甚至板橋、汐止、土城等20坪以內的房子。
 
第二棟是等工作有成、財力漸豐,再考量小孩出生,換購大一點的房子,作為整個家庭的根據地,提升居家生活品質,以享受和樂舒適的家庭生活。
 
等到小孩已長大成人,可以獨立生活並自己購屋,就要向本文一開始提到的那位朋友,考慮到中老年的家居生活機能,再回歸到便利為主的小房子。
 
這就是「三宅一生」,雖是三宅,卻是「一時一宅」,一個人生階段只擁有一棟房子,以理財的效用觀點來看,這是最具效益的購屋置產安排。
 
我記得當年也提到另一位朋友,身兼數職,收入豐厚,卻自嘲是「三宅一身」,同時擁有三棟價值不菲的房子,但除了加上自己一身外,別無其他財產,也沒鈔票,因為所賺的錢都用於繳房貸。
 
時下許多人為了擁有一棟房子不計一切去購屋置產,結果淪為屋奴,為了背上的房貸,工作不順也不敢換,生活品質低下(可供消費餘錢甚少),不妨參考一下「三宅一生」人生,好好再做盤算,切勿陷入種種不當的購屋迷思不能自拔。

◎ 更多精采內容請看 Money錢2008年8月號第11期

 
  1. 首頁
  2. 名人觀點

要「三宅一生」 不要「三宅一身」

許多民眾把房地產當作投資工具之一,其實以理財的效用觀點來看,一個人生階段只擁有一棟房子的「三宅一生」原則,才是最具效益的購屋置產安排。

經常有朋友問我,現在可以買房子嗎?還是要等房價進一步下跌?
 
碰到這類問題,我總是反問對方:「買房子的目的是什麼?」購屋置產的用途只有兩種,一是自用,一是投資;自用是為解決居住問題,投資是為了能有獲利。
 
有趣的是,很多人對這兩種用途並不做明白區分,在他們的觀念中,有土斯有財,多多益善,除了自己用,還可以給子女,需要資金周轉就變現,說不定還可以大賺一筆呢!問我現在可不可以買房子的人多數屬於這種人。
 
我回答時總是會說一個小故事,談我一個朋友不久前的相關安排。我這位朋友年紀已在五十開外,由於早年夫妻倆的奮鬥,現在即使不再工作賺錢,也可不愁吃穿、悠閒過日子。前不久,他把住了逾20年、60幾坪大的房子賣了,換置一棟20坪大小的小房子,準備就此安度晚年,並在沒有壓力的情況下多少做點事賺些錢。
 
這似乎和國人喜歡換屋愈換愈大的「習性」明顯不符。問他為何做這樣的安排,他表示,因為僅有的女兒要唸大學了,他們選擇依小孩的希望,送她到國外念書,所以不需要那麼大的房子。
 
最重要的是,他們考慮到日後的工作方式和生活型態,因此是從工作和生活機能的便利性,包括交通、購物、娛樂休閒等,做基本的考量,按實際的居住用途去做選擇。
 
我不能免俗地問他,為何不把原有房子當做投資,出租出去,再買一棟符合他們想法的房子住?以他們的財力,就算再買兩棟也沒問題。
 
他的回答是,現今金融商品種類繁多,推陳出新,變現性、獲利佳都比房地產投資好很多的商品所在多有,所以不想那麼麻煩。
 
於是我們都很自然的將房地產投資歸類為傳統性投資,其他諸多金融商品則是較現代化的投資;若能妥善操作,後者應占投資組合中的大宗,房地產頂多只是搭配,甚至不必計入。
 
這麼說必定會讓很多人不以為然。另一個朋友就舉他持有的房子為例說,30年前他母親買進時只花了56萬元,現在房價至少已值650萬元,增值達11.6倍,還有什麼投資比這種獲利好呢?表面上看很不錯,很多喜歡買房子的人也是看上這種增值很誘人。
 
事實上這種「投資成果」是經不起解析的。房地產會增值,主要是土地會隨著時間與價值上漲的相乘效果「自然增值」,算不上是獲利。道理很簡單,這位朋友如果把房子賣了,去買同地段附近的新建同坪數房子,必定還要貼不少錢。
 
我簡單幫他算了一下,他的房子約有32坪,所以單價是一坪20萬元出頭,但他家後面工地的新建公寓一坪卻賣到30萬元。事實擺在眼前,同地段的地價理當相似,但地上建物一棟是30年老屋,論折舊已不值錢;另一棟是新建,所有建材、人員工資都是以現有物價水準估算,按建坪的總價算,當然是舊不如新。
 
所以朋友若想以舊換新,至少還要貼320萬元以上。如果持有房子是為自住,朋友當然不必去買新賣舊,所謂誘人的增值於是也不具意義了。
 
如果朋友把房子賣了,就能實現594萬元的獲利,但別忘了,需要繳納為數不低的土地增值稅,還有其他交易相關的稅費。
 
其實,最重要的是,就以30年增值11.6倍來說,經計算年複利增值,每年的獲利也不過8.52%,算是中等獲利水準,現在有很多投資工具(主要是金融商品,例如股票、基金、REITs等)都有更好的獲利。
 
談到這裡我想重提數年前我所談論的「三宅一生」人生,這是指人的一生只須與三棟房子發生關係。第一棟房子是年輕時財力有限,購屋只能量力而為,依「遠一點、小一點」原則,購置離市區遠一點的小房子。以台北地區來說,就是只能買中和、永和,甚至板橋、汐止、土城等20坪以內的房子。
 
第二棟是等工作有成、財力漸豐,再考量小孩出生,換購大一點的房子,作為整個家庭的根據地,提升居家生活品質,以享受和樂舒適的家庭生活。
 
等到小孩已長大成人,可以獨立生活並自己購屋,就要向本文一開始提到的那位朋友,考慮到中老年的家居生活機能,再回歸到便利為主的小房子。
 
這就是「三宅一生」,雖是三宅,卻是「一時一宅」,一個人生階段只擁有一棟房子,以理財的效用觀點來看,這是最具效益的購屋置產安排。
 
我記得當年也提到另一位朋友,身兼數職,收入豐厚,卻自嘲是「三宅一身」,同時擁有三棟價值不菲的房子,但除了加上自己一身外,別無其他財產,也沒鈔票,因為所賺的錢都用於繳房貸。
 
時下許多人為了擁有一棟房子不計一切去購屋置產,結果淪為屋奴,為了背上的房貸,工作不順也不敢換,生活品質低下(可供消費餘錢甚少),不妨參考一下「三宅一生」人生,好好再做盤算,切勿陷入種種不當的購屋迷思不能自拔。

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