長期持有房屋或土地,出售時可能賺到一筆錢,卻也必須繳稅,而且土地增值稅還不算少。夫妻之間有可能因相互贈與或繼承遺產,必須面對日後繳稅問題,該如何事前規劃以省稅?

出售繼承土地竟要繳納高額土增稅

張先生在1978年時買了位於桃園市區精華地段的38坪建地。2018年時,張先生不幸過世,張太太為了節省遺產稅,而以主張「配偶財產差額分配請求權」的方式取得丈夫包括土地在內的所有資產。

3年後,張太太打算以單坪90萬~100萬元的行情將該筆土地售出,經過計算後發現,竟要繳納高達430萬元的土地增值稅,讓張太太不知道該繼續持有,還是用其他方法省稅,急得透過朋友求助專家。

民眾在出售長期持有的不動產時,會發現除了賣房子賺到的錢須繳稅,更貴的其實是繳納土地增值稅。近年來土地價值不斷飆升,如果是位在市區精華地段的老舊公寓,因為土地持分比例較高,若是持有期間又長,賣房子時可能就須繳納數百萬元的土地增值稅。

建業法律事務所資深顧問、會計師林心瀠認為,想要節省土地增值稅,除了善用自用住宅優惠稅率之外,更重要的關鍵在於持有期間的計算。

林心瀠解釋,土地取得的方式有很多種,可能是遺產、贈與或是買賣取得,而買賣取得就是以購買時過戶的登記日為持有期間的起算日,但遺產及贈與的取得,可能會因為在繳納遺產稅或贈與稅時,選用較省稅的方式,導致土地持有期間的起算日,不是在遺產或贈與過戶時的登記日。

持有期間起算日
左右土增稅金額多寡

案例中的張太太如果要出售土地,可能得面臨高額土地增值稅,林心瀠假設張太太當初取得土地的2種狀況,將導致不同結果:

情況1以「配偶財產差額分配請求權」取得土地。

如果張先生往生時,遺產金額很高,張太太為了節省遺產稅,主張配偶財產差額分配請求權,得就可以因此省下100多萬元的遺產稅。

但是因為主張配偶財產差額分配請求權的關係,該筆土地的持有期間起算日就必須回溯到張先生1978年買地的時候。換算起來,土地增值稅從1978年取得時的公告現值每平方公尺8,000元,漲到如今的11萬元,加上倍數累進,張太太因此將被課430萬元的土地增值稅。

情況2以「遺產繼承」方式取得土地。

假如張先生的遺產有包含其他存款、股票、投資等,張太太可請求分配上述財產。只要不動產的過戶沒有使用到差額分配請求權,持有期間的起算日就可採用遺產繼承過戶日的時點起算,張太太就可以同時節省遺產稅及土地增值稅。

別前面省小稅,後面繳大稅

林心瀠也特別提醒,夫妻間贈與不須繳納贈與稅,且根據土地稅法的規定,配偶相互贈與的土地,「得」申請不課徵土地增值稅,也就是贈與土地的當下,可選擇是否要繳交土地增值稅。

許多民眾會以為,申請不課徵就是不用繳稅的意思,等到要出售不動產的時候,才發現並非不用繳納土地增值稅,而是延後繳納而已,且因持有時間拖得更長,反而要繳更多稅。狀況就如同上述張先生及張太太的例子,持有期間起算日,必須回溯到贈與之前購買的時點,而不是從贈與時起算,這一點觀念相當重要。

民眾在處分不動產時,因涉及遺產稅、土增稅、房地合一稅等多種稅目,建議應尋求相關專業人士的意見,做完整的規劃,特別是像夫妻之間所持有的不動產,究竟應該怎麼安排比較有利,可以多加試算比較,才不會前面省小稅,後面繳大稅,甚至造成受贈者或繼承人的負擔。

 

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丈夫過世後 妻子將土地出售,竟須納430萬的稅!法律顧問:房產繼承、贈與就用1方法,讓你繳小稅 省大稅!

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長期持有房屋或土地,出售時可能賺到一筆錢,卻也必須繳稅,而且土地增值稅還不算少。夫妻之間有可能因相互贈與或繼承遺產,必須面對日後繳稅問題,該如何事前規劃以省稅?

出售繼承土地竟要繳納高額土增稅

張先生在1978年時買了位於桃園市區精華地段的38坪建地。2018年時,張先生不幸過世,張太太為了節省遺產稅,而以主張「配偶財產差額分配請求權」的方式取得丈夫包括土地在內的所有資產。

3年後,張太太打算以單坪90萬~100萬元的行情將該筆土地售出,經過計算後發現,竟要繳納高達430萬元的土地增值稅,讓張太太不知道該繼續持有,還是用其他方法省稅,急得透過朋友求助專家。

民眾在出售長期持有的不動產時,會發現除了賣房子賺到的錢須繳稅,更貴的其實是繳納土地增值稅。近年來土地價值不斷飆升,如果是位在市區精華地段的老舊公寓,因為土地持分比例較高,若是持有期間又長,賣房子時可能就須繳納數百萬元的土地增值稅。

建業法律事務所資深顧問、會計師林心瀠認為,想要節省土地增值稅,除了善用自用住宅優惠稅率之外,更重要的關鍵在於持有期間的計算。

林心瀠解釋,土地取得的方式有很多種,可能是遺產、贈與或是買賣取得,而買賣取得就是以購買時過戶的登記日為持有期間的起算日,但遺產及贈與的取得,可能會因為在繳納遺產稅或贈與稅時,選用較省稅的方式,導致土地持有期間的起算日,不是在遺產或贈與過戶時的登記日。

持有期間起算日
左右土增稅金額多寡

案例中的張太太如果要出售土地,可能得面臨高額土地增值稅,林心瀠假設張太太當初取得土地的2種狀況,將導致不同結果:

情況1以「配偶財產差額分配請求權」取得土地。

如果張先生往生時,遺產金額很高,張太太為了節省遺產稅,主張配偶財產差額分配請求權,得就可以因此省下100多萬元的遺產稅。

但是因為主張配偶財產差額分配請求權的關係,該筆土地的持有期間起算日就必須回溯到張先生1978年買地的時候。換算起來,土地增值稅從1978年取得時的公告現值每平方公尺8,000元,漲到如今的11萬元,加上倍數累進,張太太因此將被課430萬元的土地增值稅。

情況2以「遺產繼承」方式取得土地。

假如張先生的遺產有包含其他存款、股票、投資等,張太太可請求分配上述財產。只要不動產的過戶沒有使用到差額分配請求權,持有期間的起算日就可採用遺產繼承過戶日的時點起算,張太太就可以同時節省遺產稅及土地增值稅。

別前面省小稅,後面繳大稅

林心瀠也特別提醒,夫妻間贈與不須繳納贈與稅,且根據土地稅法的規定,配偶相互贈與的土地,「得」申請不課徵土地增值稅,也就是贈與土地的當下,可選擇是否要繳交土地增值稅。

許多民眾會以為,申請不課徵就是不用繳稅的意思,等到要出售不動產的時候,才發現並非不用繳納土地增值稅,而是延後繳納而已,且因持有時間拖得更長,反而要繳更多稅。狀況就如同上述張先生及張太太的例子,持有期間起算日,必須回溯到贈與之前購買的時點,而不是從贈與時起算,這一點觀念相當重要。

民眾在處分不動產時,因涉及遺產稅、土增稅、房地合一稅等多種稅目,建議應尋求相關專業人士的意見,做完整的規劃,特別是像夫妻之間所持有的不動產,究竟應該怎麼安排比較有利,可以多加試算比較,才不會前面省小稅,後面繳大稅,甚至造成受贈者或繼承人的負擔。

 

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