文:林東振

近期房價蠢蠢欲動, 政府也出手[打炒房]的政策。觀察政府抑制房價中經常使用的一種方式是稅賦手段, 例如100年起的奢侈稅及105年起的房地合一稅。以上所說都著眼售屋所得課稅, 事實上台灣基於平均地權的社會公平性, 讓土地因社會經濟發展的漲價成果歸公, 早就有課徵增值稅的制度。與最近房地合一稅的差別比較, 房地合一稅是為了避免短期的投資炒作, 移轉的時間越短稅率越高;而增值稅是用土地漲價倍數來決定稅率, 持有時間越長自然漲更高價格的機會越大, 所以增值稅是用累進稅率, 漲價倍數越高稅率越高, 最高稅率達40%。

通常每一次移轉就要記徵一次增值稅, 但依目前土地稅法的相關規定

夫妻間贈與不動產可申請不課徵增值稅, 但不是永遠不需增值稅, 這像是暫時掛帳, 等到移轉給第三人時, 計算漲價金額要從夫妻最早一次贈與的前一次持有時間點計算前次移轉現值, 若是時間久遠, 則計算出的金額就非常驚人。尤其是都會區的老舊公寓, 持有土地面積比起大樓多許多, 加以數十年未曾移轉時, 非常可能達到最高稅率, 增值稅也有機會達近百萬之譜。

有一名婦人需要資金打算出售房子, 這房子大約是20年前先生所購,去年先生將房子贈與給她並申請不課徵增值稅, 哪知先生贈與房子不久就辭世。她詢問朋友得到的答案非常吃驚, 朋友告知她的房子增值稅應用20年前地價為前次移轉現值, 理由是依土地稅法28-2條的明文規定, 等於漲價的時間點回溯20年, 計算出來當然是個鉅額的數字。後來分析本案狀況,由於她是在先生辭世前得到產權, 現在若出售也是在其名下, 原則是依土地稅法28-2條第一項規定。但若深入了解, 先生贈與的時間是辭世前兩年內, 依照遺產及贈與稅法第15條規定被繼承人死亡前二年內贈與其配偶財產, 應於被繼承人死亡時,視為被繼承人之遺產,併入其遺產總額,依法徵稅遺產稅。再請其提供遺產稅繳稅清單, 該筆財產確被列為遺產, 但幸運是計算免稅額及扣除額後未達起徵點, 因此也不需繳遺產稅。進而查詢財政部賦稅署87年台財稅第870663048號解釋令:[配偶相互贈與之土地,經核准依土地稅法第28條之2規定不課徵土地增值稅,嗣該土地依遺產及贈與稅法第15條規定併入贈與人之遺產總額課徵遺產稅,受贈人於繼承原因發生日後再次移轉核課土地增值稅時,其前次移轉現值應以繼承時之公告土地現值為準]。

因為有了確認的答案, 該婦人出售時避免了繳納鉅額增值稅的負擔, 也可以順利委託不動產經紀人員出售, 解決其財務上的問題。

作者簡介:
 
林東振
金門林東振地政士事務所  致理科大兼任講師。

專  長:
傳承及遺贈稅規劃、信託規劃、不動產地政及稅務。

專業證照:
國際認證理財規劃顧問(CFP)、證券分析師(CSIA)、地政士、不動產經紀人、信託人員及產壽險證照

著作:
理財規劃不求人(五南出版社)

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這狀況免驚!妻售夫贈與老屋免百萬增值稅?

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文:林東振

近期房價蠢蠢欲動, 政府也出手[打炒房]的政策。觀察政府抑制房價中經常使用的一種方式是稅賦手段, 例如100年起的奢侈稅及105年起的房地合一稅。以上所說都著眼售屋所得課稅, 事實上台灣基於平均地權的社會公平性, 讓土地因社會經濟發展的漲價成果歸公, 早就有課徵增值稅的制度。與最近房地合一稅的差別比較, 房地合一稅是為了避免短期的投資炒作, 移轉的時間越短稅率越高;而增值稅是用土地漲價倍數來決定稅率, 持有時間越長自然漲更高價格的機會越大, 所以增值稅是用累進稅率, 漲價倍數越高稅率越高, 最高稅率達40%。

通常每一次移轉就要記徵一次增值稅, 但依目前土地稅法的相關規定

夫妻間贈與不動產可申請不課徵增值稅, 但不是永遠不需增值稅, 這像是暫時掛帳, 等到移轉給第三人時, 計算漲價金額要從夫妻最早一次贈與的前一次持有時間點計算前次移轉現值, 若是時間久遠, 則計算出的金額就非常驚人。尤其是都會區的老舊公寓, 持有土地面積比起大樓多許多, 加以數十年未曾移轉時, 非常可能達到最高稅率, 增值稅也有機會達近百萬之譜。

有一名婦人需要資金打算出售房子, 這房子大約是20年前先生所購,去年先生將房子贈與給她並申請不課徵增值稅, 哪知先生贈與房子不久就辭世。她詢問朋友得到的答案非常吃驚, 朋友告知她的房子增值稅應用20年前地價為前次移轉現值, 理由是依土地稅法28-2條的明文規定, 等於漲價的時間點回溯20年, 計算出來當然是個鉅額的數字。後來分析本案狀況,由於她是在先生辭世前得到產權, 現在若出售也是在其名下, 原則是依土地稅法28-2條第一項規定。但若深入了解, 先生贈與的時間是辭世前兩年內, 依照遺產及贈與稅法第15條規定被繼承人死亡前二年內贈與其配偶財產, 應於被繼承人死亡時,視為被繼承人之遺產,併入其遺產總額,依法徵稅遺產稅。再請其提供遺產稅繳稅清單, 該筆財產確被列為遺產, 但幸運是計算免稅額及扣除額後未達起徵點, 因此也不需繳遺產稅。進而查詢財政部賦稅署87年台財稅第870663048號解釋令:[配偶相互贈與之土地,經核准依土地稅法第28條之2規定不課徵土地增值稅,嗣該土地依遺產及贈與稅法第15條規定併入贈與人之遺產總額課徵遺產稅,受贈人於繼承原因發生日後再次移轉核課土地增值稅時,其前次移轉現值應以繼承時之公告土地現值為準]。

因為有了確認的答案, 該婦人出售時避免了繳納鉅額增值稅的負擔, 也可以順利委託不動產經紀人員出售, 解決其財務上的問題。

作者簡介:
 
林東振
金門林東振地政士事務所  致理科大兼任講師。

專  長:
傳承及遺贈稅規劃、信託規劃、不動產地政及稅務。

專業證照:
國際認證理財規劃顧問(CFP)、證券分析師(CSIA)、地政士、不動產經紀人、信託人員及產壽險證照

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理財規劃不求人(五南出版社)
 
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